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Kündigungsrecht des Vermieters bei unverschuldetem Zahlungsverzug

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin

Wenn es nicht möglich ist, die Miete zu zahlen, so übernimmt das eingeschaltete Jobcenter die Mietzahlungen. Dies erfolgt entweder durch Zahlung an den Sozialleistungsempfänger oder direkt an den Vermieter. Dabei kann es vorkommen, dass sich die Zahlung der Miete durch die Behörde verzögert, was oft mietrechtliche Konflikte nach sich zieht.

Derartige Konflikte sind zum einen dann der Fall, wenn das Jobcenter die Miete dauerhaft ein paar Tage zu spät überweist. So kommt bei Überweisungen durch die Behörde häufig eine Zahlung erst am 6.-10. Werktages vor. Nach fast allen Mietverträgen muss die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats bei dem Vermieter eingehen. Hat der Vermieter erfolglos eine Abmahnung erteilt, darf er normalerweise kündigen.
Der Bundesgerichtshof sah dies in einem Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09, ausnahmsweise anders und stellte sich damit gegen bisherige Entscheidungen der deutschen Zivilgerichte. In diesem Fall zahlte das Jobcenter auch nach sofortiger Weiterleitung der Abmahnung an die Behörde und ständigen Anrufen zur Erinnerung an pünktliche Zahlungen verspätet. Die darauffolgende Kündigung des Vermieters betrachtete das Gericht daher als unwirksam, da sich der Mieter die verspäteten Zahlungen nicht zurechnen lassen musste.

Eine weitere Situation, die den Mieter in Schwierigkeiten bringen kann, ist der verspätete Gang zum Amt, erst nachdem der Mieter in Zahlungsnot geriet, die Miete nicht überweisen konnte und ihm daraufhin gekündigt wurde bzw. eine Räumungsklage vorliegt. Kann der Mieter oder ein Dritter den gesamten Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleichen, so kann das Mietverhältnis noch gerettet werden. Die Jobcenter können in derartigen Fällen als zahlende Dritte einspringen, vorausgesetzt die zwei Monatsfrist wird eingehalten. Vom Landgericht Berlin wurde ein Mieter zur Räumung verurteilt, da er trotz unverschuldeter späterer Zahlung der Mieten laut dem Gericht „schuld“ am ursprünglichen Mietausfall hatte (Landgericht Berlin, Urteil vom 9.2.2010, 67 T 18/10). Lag der Fehler beim Amt, so wird dies häufig nicht als erfolgreiche Verteidigung zugelassen.

Fachanwaltstipp Mieter: Gerät man in Geldnot und droht dadurch die Gefahr, die Miete nicht pünktlich zahlen zu können, so sollte man sofort Hilfe beim Jobcenter suchen. Dabei sollte unbedingt auf eine pünktliche Zahlung durch das Jobcenter geachtet werden. Wir man dennoch vom Vermieter abgemahnt, so ist diese Abmahnung umgehend bei Jobcenter vorzulegen. Außerdem sollte die Behörde schriftlich auf eine mögliche Kündigung des Vermieters hingewiesen und aufgefordert werden, die Zahlungen daher pünktlich zu veranlassen

Fachanwaltstipp Vermieter: Bei Kündigungen in den ob genannten Fällen sollte man Vorsicht walten lassen, denn bei einem Prozess besteht die Gefahr zu unterliegen. Normalerweise spielt es dabei keine Rolle, ob die Zahlungen direkt an den Vermieter oder zunächst an den Mieter geleistet werden. Dies trifft jedoch dann nicht zu, wenn die Zahlungen pünktlich beim Mieter eingehen, dieser sie jedoch nicht fristgerecht weiterleitet oder das Jobcenter erst nach Anhäufung eines Mietrückstandes eingeschaltet wird. Da in diesen Fällen oft ein Verschulden des Mieters vorliegt, bleibt trotz Zahlungsausgleich innerhalb der zweimonatigen Frist zumindest die hilfsweise erklärte ordentlich Kündigung weiter wirksam.

25.06.2013
 

Kündigungsrecht des Vermieters bei unverschuldetem Zahlungsverzug

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin

Wenn es nicht möglich ist, die Miete zu zahlen, so übernimmt das eingeschaltete Jobcenter die Mietzahlungen. Dies erfolgt entweder durch Zahlung an den Sozialleistungsempfänger oder direkt an den Vermieter. Dabei kann es vorkommen, dass sich die Zahlung der Miete durch die Behörde verzögert, was oft mietrechtliche Konflikte nach sich zieht.

Derartige Konflikte sind zum einen dann der Fall, wenn das Jobcenter die Miete dauerhaft ein paar Tage zu spät überweist. So kommt bei Überweisungen durch die Behörde häufig eine Zahlung erst am 6.-10. Werktages vor. Nach fast allen Mietverträgen muss die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats bei dem Vermieter eingehen. Hat der Vermieter erfolglos eine Abmahnung erteilt, darf er normalerweise kündigen.
Der Bundesgerichtshof sah dies in einem Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 64/09, ausnahmsweise anders und stellte sich damit gegen bisherige Entscheidungen der deutschen Zivilgerichte. In diesem Fall zahlte das Jobcenter auch nach sofortiger Weiterleitung der Abmahnung an die Behörde und ständigen Anrufen zur Erinnerung an pünktliche Zahlungen verspätet. Die darauffolgende Kündigung des Vermieters betrachtete das Gericht daher als unwirksam, da sich der Mieter die verspäteten Zahlungen nicht zurechnen lassen musste.

Eine weitere Situation, die den Mieter in Schwierigkeiten bringen kann, ist der verspätete Gang zum Amt, erst nachdem der Mieter in Zahlungsnot geriet, die Miete nicht überweisen konnte und ihm daraufhin gekündigt wurde bzw. eine Räumungsklage vorliegt. Kann der Mieter oder ein Dritter den gesamten Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage ausgleichen, so kann das Mietverhältnis noch gerettet werden. Die Jobcenter können in derartigen Fällen als zahlende Dritte einspringen, vorausgesetzt die zwei Monatsfrist wird eingehalten. Vom Landgericht Berlin wurde ein Mieter zur Räumung verurteilt, da er trotz unverschuldeter späterer Zahlung der Mieten laut dem Gericht „schuld“ am ursprünglichen Mietausfall hatte (Landgericht Berlin, Urteil vom 9.2.2010, 67 T 18/10). Lag der Fehler beim Amt, so wird dies häufig nicht als erfolgreiche Verteidigung zugelassen.

Fachanwaltstipp Mieter: Gerät man in Geldnot und droht dadurch die Gefahr, die Miete nicht pünktlich zahlen zu können, so sollte man sofort Hilfe beim Jobcenter suchen. Dabei sollte unbedingt auf eine pünktliche Zahlung durch das Jobcenter geachtet werden. Wir man dennoch vom Vermieter abgemahnt, so ist diese Abmahnung umgehend bei Jobcenter vorzulegen. Außerdem sollte die Behörde schriftlich auf eine mögliche Kündigung des Vermieters hingewiesen und aufgefordert werden, die Zahlungen daher pünktlich zu veranlassen

Fachanwaltstipp Vermieter: Bei Kündigungen in den ob genannten Fällen sollte man Vorsicht walten lassen, denn bei einem Prozess besteht die Gefahr zu unterliegen. Normalerweise spielt es dabei keine Rolle, ob die Zahlungen direkt an den Vermieter oder zunächst an den Mieter geleistet werden. Dies trifft jedoch dann nicht zu, wenn die Zahlungen pünktlich beim Mieter eingehen, dieser sie jedoch nicht fristgerecht weiterleitet oder das Jobcenter erst nach Anhäufung eines Mietrückstandes eingeschaltet wird. Da in diesen Fällen oft ein Verschulden des Mieters vorliegt, bleibt trotz Zahlungsausgleich innerhalb der zweimonatigen Frist zumindest die hilfsweise erklärte ordentlich Kündigung weiter wirksam.

25.06.2013