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Kündigungsrisiko: hier droht Mietern ein Verlust der Wohnung

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin, mit einem Rechtstipp zum Thema Kündigung im Mietrecht.

Zunehmende Verschlechterung des Mieterschutzes:
An und für sich sind Mieter in Deutschland gut vor Kündigungen des Vermieters geschützt. Doch von Seiten der Rechtsprechung wird es zunehmend einfacher für Vermieter gemacht, Mieter aus der Wohnung zu kriegen. Vermieter haben angesichts der hohen Nachfrage natürlich vielfach ein großes Interesse daran, anschließend ihre Wohnung zu einer deutlich höheren Miete weiter vermieten zu können. Es gibt einige Fallgruppen, in denen das Kündigungsrisiko für Mieter besonders hoch ist.

Eigenbedarfskündigung als Klassiker: Ein klassischer Grund, zu dem Vermieter in der Praxis greifen, ist der Eigenbedarf. In verschiedenen Urteilen wurden die Voraussetzungen für einen wirksamen Ausspruch von Eigenbedarfskündigung für Vermieter erleichtert. Es dürfte nicht verwundern, wenn um die Hälfte der Fälle in der Praxis tatsächlich nur vorgeschoben sind. Für Mieter besteht zwar grundsätzlich ein Anspruch auf Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf. Trotz gewisser Beweiserleichterung ist der Nachweis für Mieter in der Praxis aber immer noch schwer zu führen.

Kündigung wegen Zahlungsrückstands bei überhöhter Mietminderung: Viele Mieter mindern im Falle eines Mangel einfach die Miete in einer gewissen Höhe. Ein Minderungsrecht mag ihnen zwar zustehen, die zulässige Höhe der Minderung dagegen entscheidet in Streitfällen ein Gericht, wenn sie Mieter und Vermieter nicht zuvor einigen. Wer also als Mieter die Minderung zu hoch ansetzt, trägt das Risiko dafür, dass dadurch ein Zahlungsrückstand entsteht, der den Vermieter ab einer gewissen Höhe zur fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung berechtigen kann. Davor können sich Mieter schützen, indem sie die volle Miete unter Vorbehalt weiterzahlen und später die überzahlte Miete ggf. gerichtlich zurückfordern.

Zutrittsverweigerung des Mieters als Kündigungsgrund: Hinzu kommt nach einer neueren Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch die Möglichkeit zur Kündigung für Vermieter, wenn der Mieter unberechtigterweise den Zutritt zur Wohnung verweigert. Dazu der Bundesgerichtshof: Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, juris). Der Fall betraf zwar ausdrücklich nur die dringend notwendige Instandsetzung wegen Schwammbefalls der Wohnung und damit eine besondere Fallkonstellation. Meiner Ansicht nach ist der allerdings auch auf weniger dringende Fälle unter Umständen sogar auf Modernisierungsmaßnahmen übertragbar. Es besteht zumindest die Möglichkeit, dass einzelne Gerichte dies entsprechend tun werden.

Fazit für Vermieter: Goldene Zeiten für Vermieter, die ihre Mieter loswerden wollen. Man sollte vorab die möglichen Gründe prüfen und dann ein entsprechendes Vorgehen festlegen. Strafbarkeitsgrenzen müssen allerdings beachtet werden. Vorgetäuschten Eigenbedarfs verpflichtet zu Schadensersatz. Dieser ist in der Praxis schwer durchzusetzen. Wer seine Räumungsklage allerdings auf vorgetäuschten Eigenbedarf stützt, riskiert außerdem noch einen Prozessbetrug. Dies ist eine Straftat.

Fazit für Mieter: Rechtsschutzversicherung besorgen und rechtzeitig beraten lassen. Vorsicht bei der Ausübung von Mieterrechten. Was bislang als selbst verständlich galt, dass man zum Beispiel zunächst den Vermieter auf Duldung der Modernisierung klagen lässt, könnte künftig zum Verlust der Wohnung führen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Erhält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

5.10.2017

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