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Was tun, wenn der Mieter seine Miete nicht mehr zahlen kann?

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck mit einem Rechtstipp für Mieter bei finanziellen Schwierigkeiten.

Speziell in Ballungszentren, in denen Wohnraum begehrt ist, warten Vermieter oftmals nur darauf, dass der Mieter ihnen einen Grund zur Kündigung liefert. Anschließend kann die Wohnung dann nämlich oftmals teurer weiter vermietet werden. Für Mieter bedeutet das umgekehrt, dass sie dem Vermieter möglichst keinen Grund liefern sollten, der ihn zur Kündigung berechtigen kann. Wie sieht es nun aus, wenn der Mieter in finanziellen Schwierigkeiten steckt und Probleme hat, die Miete zu bezahlen.

Keine Kündigung bei erstmaligem Zahlungsverzug: Nach aktueller Rechtsprechung des BGH reicht für die rechtzeitige Mietzahlung eine Überweisung am dritten Werktag des Monats aus. Wenn der Mieter sich in einem finanziellen Engpass befindet und nicht rechtzeitig zahlen kann, droht ihm beim ersten Mal noch keine Kündigung. Bei wiederholt verspäteter Zahlung droht immer eine Abmahnung durch den Vermieter. Diese sollte unbedingt ernst genommen werden. Denn wer nach einer Abmahnung nochmals unpünktlich zahlt, riskiert die Kündigung.

Kündigung wegen Zahlungsrückstandes: Ist der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand, droht ihm zudem eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Hier besteht zwar die Möglichkeit mit einer rechtzeitigen Nachzahlung, die den Zahlungsrückstand ausgleicht, die fristlose Kündigung unwirksam zu machen. Eine ebenfalls ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters bleibt davon aber regelmäßig unberührt. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Mieter sein fehlendes Verschulden für den Zahlungsrückstand nachweisen kann. Das dürfte aber in der Praxis oftmals nur sehr schwer möglich sein.

Zahlungsverzug angreifbar bei Mängeln: Eine Möglichkeit für Mieter den Zahlungsverzug, der vom Vermieter geltend gemacht wird, anzugreifen, ist der, bestehende Mängel in der Wohnung und die damit verbundene Mietminderung geltend zu machen. War die Miete aufgrund der Mängel nämlich gemindert, besteht ggf. auch kein Zahlungsrückstand, der zur Kündigung berechtigt. Dafür müssen dem Vermieter aber alle entsprechenden Mängel angezeigt und die Mietzahlung unter Vorbehalt gestellt werden. Ebenfalls hilfreich sein kann ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich der Miete bei Mangelhaftigkeit der Wohnung. Dieses hindert den Eintritt des Verzuges. Die zulässige Höhe ist umstritten, kann aber bis zu einem Drei- bis Fünffachen des Minderungsbetrages reichen. Auch dies kann bei entsprechender Berufung des Mieters darauf das Mietverhältnis unter Umständen retten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

02.11.2017

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