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Vereinbarte Mieterhöhungsbegrenzung zwischen Verkäufer und Käufer – kann sich Mieter der betroffenen Wohnung darauf berufen?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Stuttgart, Urteil vom 20. November 2013 – 13 S 120/13 –, juris.

Die Ausgangslage:

Gerade beim Verkauf kommunaler Wohnungen wird die aufgebrachte Bevölkerung regelmäßig damit beruhigt, dass dem Käufer als Auflage künftige Beschränkungen bei Mieterhöhungen mitgegeben werden. Häufig ist das Augenwischerei. Die Formulierungen sind nämlich meistens dermaßen weich, dass Mieter jedenfalls direkt keine Ansprüche daraus herleiten können. Da sich auch die Verkäufer (um einen höheren Kaufpreis zu erzielen) hier oft nicht absichern oder ihre entsprechenden Rechte später nicht geltend machen, haben die Mieter das Nachsehen.

Der Fall:

Im Rahmen einer „Sozialcharta“ hatten sich Verkäufer und Käufer unter anderem auf die Begrenzung von Mieterhöhungen geeinigt. In die Mietverträge war diese Begrenzung nicht übernommen worden. Nachdem der Käufer dann Mieterhöhungen ausgesprochen hatte, berief sich ein Mieter auf diese Vereinbarung und darauf, dass die Mieterhöhung mangels Darlegung, dass diese Grenzen auch eingehalten seien, schon formal unwirksam sei.

Die aktuelle Entscheidung des Landgerichts Stuttgart:

Vor dem Amtsgericht hatte der Mieter noch gewonnen. Das Landgericht Stuttgart gab dann dem Vermieter Recht.

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer "Sozialcharta" verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt. Auch anhand der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten, wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich vereinbart wurde (LG Stuttgart, Urteil vom 20. November 2013 – 13 S 120/13 –, juris).

Fazit:

Mieter können nur dann vor solchen späteren Enttäuschungen geschützt werden, wenn entsprechende Vereinbarungen zwischen dem Käufer und dem Verkäufer zur künftigen Mietpreisentwicklung oder zu sonstigem Schutz des Mieters (Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen oder ähnlichem) auch in den jeweiligen Mietvertrag übernommen werden. Dies kann durch eine einfache Vereinbarung zwischen Käufer und Mieter geschehen. Verkäufer, die ihre Mieter wirklich für die Zukunft schützen wollen, müssten dies auch in die entsprechenden Kaufverträge so aufnehmen. Noch besser und ehrlicher wäre es, wenn sie sich vorab gegenüber den Mietern entsprechend binden würden. Der Erwerber würde dann nämlich kraft Gesetz in diese Verpflichtungen eintreten. Dass dies nicht geschieht, zeigt deutlich, wie unehrlich hier vor einigen auch seitens der Verkäufer agiert wird. Leider steht nicht zu erwarten, dass sich die Praxis hier großartig ändert. Solche Vereinbarung wirken sich dann nämlich nachteilig auf den Kaufpreis aus. Natürlich wird ein Käufer weniger zu zahlen bereit sein, wenn er dermaßen weitreichende Verpflichtungen gegenüber den Mietern übernimmt.

Fachanwaltstipp Mieter:

Als Mieter sollten Sie in solchen Fällen unbedingt darauf achten, dass Ihnen möglichst der Verkäufer vorher entsprechende Zusicherungen noch schriftlich gibt. Wenn in der Sozialcharta bzw. einer entsprechenden Vereinbarung die Verpflichtung des Käufers verankert wird, mit dem Mieter eine entsprechende Ergänzung zum Mietvertrag vorzunehmen, sollten Sie darauf bestehen, dass dies dann auch geschieht und sich zeitnah um eine Umsetzung kümmern. Andernfalls könnte es zumindest bei weiteren Verkäufen erhebliche Probleme bei der Durchsetzung der Rechte geben.

17.7.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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