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Baurechtswidrige Gewerberäume – Mietminderung um 100 Prozent?

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Zum Urteil des Kammergerichts Berlin vom 23.05.2016 - 8 U 10/15 – ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Mietminderung im Gewerberaummietrecht problematisch:
Die Mietminderung kann im Gewerberaummietrecht durchaus problematisch sein, da das Minderungsrecht oftmals erheblichen vertraglichen Einschränkungen unterliegt. Mieter, die einen Mangel beklagen, müssen dann häufig zunächst die Miete vollständig unter Vorbehalt weiter zahlen und dann zunächst von einem Gericht das Bestehen und die Höhe des Minderungsrechts feststellen lassen. Hier ist also Vorsicht geboten, zumindest wenn der Vermieter meint, die Minderung sei nicht berechtigt.

KG Berlin mit aktuellem interessantem Urteil: Das KG Berlin hat sich vor kurzem mit einem interessanten Fall beschäftigt, bei dem es um Mietminderung im Gewerberaummietrecht ging. In dem Fall waren die Mieträume baurechtswidrig, weshalb der Mieter die Miete vollständig um 100 Prozent minderte mit der Begründung, dass er eine öffentlich-rechtliche Nutzungsuntersagung durch die Behörden zu erwarten habe.

KG gibt Mieter Recht: Nachdem der Mieter zuvor verloren hatte, gab das Kammergericht ihm nun Recht. Bei dem braurechtswidrigen Zustand handle es sich um einen Sachmangel i.S. von § 536 BGB, der zur Minderung auf Null berechtige. Es war jedoch entscheidend, dass der Mieter die Räume erst durch erhebliche Investitionen in den Zustand für die vertragsgemäße Nutzung bringen sollte. Da er dies nun aufgrund der Baurechtswidrigkeit unterlassen hatte, durfte er nach Meinung des Gerichts die Miete um 100 Prozent mindern.

Minderung bleibt dennoch problematisch: Das Urteil überrascht insofern, als das Gericht das Minderungsrecht unabhängig von einem tatsächlichen Einschreiten der Behörden anerkannt hat. Der Mieter muss also demnach nicht darauf warten, dass ihm tatsächlich die Nutzung der Räume untersagt wird. Das kann aber wohl nur für den Fall der beschriebenen Investitionen gelten. Abgesehen davon gilt auch weiterhin: Zurückhaltung bei der Mietminderung im Gewerberaummietrecht und auch Vorsicht, wenn eine Beeinträchtigung des Gebrauchs nur droht, aber noch nicht tatsächlich besteht. Hier wird man die Miete in der Regel zumindest nicht vollständen mindern dürfen.

29.9.2016

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