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Mietminderung bei Lärmbelästigung – was müssen Mieter darlegen?

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, mit einem Rechtstipp zum Thema Mietminderung wegen Lärms.

Was müssen Mieter eigentlich darlegen, wenn es vor Gericht Streit gibt über die Berechtigung zur Mietminderung und die entsprechende Höhe? In einem aktuellen Urteil zur Minderung wegen Lärmbelästigung hat sich der Bundesgerichtshof dazu geäußert (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.02.2017 - VIII ZR 1/16).

Kündigung infolge von Zahlungsrückständen wegen Mietminderung: Der Mieter beklagte im entsprechenden Fall fortdauernde Lärmbelästigungen in dem hellhörigen Mehrfamilienhaus, in dem er lebte, und minderte daraufhin die Miete. Die Vermieterin kündigte daraufhin, nachdem sich ein gewisser Zahlungsrückstand angestaut hatte. Mit der ordentlichen Kündigung hatte sie vor dem Landgericht Stuttgart auch noch erfolgt gehabt.

BGH zur Darlegungslast des Mieters: Der BGH widersprach dem nun mit dem Hinweis darauf, dass insbesondere an die Darlegungslast der Mieters fehlerhafte Anforderungen gestellt wurden, und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurück. Der Mieter müsse den Mangel zwar genaue beschreiben, darüber hinaus aber keine Ursachenforschung betreiben. Der BGH: Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen („Mangelsymptome“) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN).

Lärmprotokoll nicht zwingend, aber hilfreich: Für diese Darlegung bleibt es aber nützlich, wenn Mieter ein Lärmprotokoll anfertigen, in dem sie Art, Dauer und Intensität der Geräuschbelästigung genau festhalten. Dies kann dann vor allem für die Bestimmung der Höhe der zulässigen Mietminderung wichtig werden, wofür das Gericht hinreichende Anhaltspunkte benötigt. Dabei macht es dann natürlich einen Unterschied, ob die Belästigung für eine oder für fünf Stunden andauert und zu welcher Tages- bzw. Nachtzeit sie auftritt. Dies lässt sich mit einem hinreichend genauen Lärmprotokoll dann darstellen.

Miete unter Vorbehalt zahlen und später zurückfordern: Abgesehen davon ist Mietern auch zu empfehlen, die Miete nicht einfach in der Höhe einzubehalten, die sie für angemessen erachten, sondern sie zunächst in voller Höhe, aber unter Vorbehalt weiter zu zahlen und sie dann später zurückzufordern. Auch wenn der Mieter im vorliegenden Fall seine Wohnung nicht verloren hat, so hat sein Vorgehen doch zu einer Kündigung des Vermieters geführt, die andernfalls vermeidbar gewesen wäre.

29.5.2017

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