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Gewerberaummietrecht: Keine Mietminderung bei zu hoher Sonneneinstrahlung in ein Altbaubüro

Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat in einem aktuellen Urteil (OLG Karlruhe, Urteil vom 17.12.2009, Az. 9 O 42/09) entschieden, dass bei einem Altbau (hier Baujahr 1920) keine Verpflichtung des Vermieters besteht, in den Räumen zu gewährleisten, dass bestimmte Höchsttemperaturen nicht überschritten werden. Zumindest kurzfristige und geringe Überschreitungen der in der Arbeitsstättenverordnung festgelegten Temperaturen stellen noch keinen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter darf deswegen dann auch nicht die Miete mindern.

Diese Entscheidung weicht von den Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte ab. Danach können hohe Temperaturen in Büroräumen durchaus einen Mietmangel (und damit eine Mietminderung) – jedenfalls für den Zeitraum der eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit - begründen.

Anderes gilt sowieso, wenn im Mietvertrag bestimmte Temperaturobergrenzen ausdrücklich zugesichert werden.

Tipp Mieter: Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Mieters. Wer Ansprüche wegen zu hoher Temperaturen in Mieträumen geltend machen will, muss über einen längeren Zeitraum ein sorgfältiges Protokoll über die jeweils zu bestimmten Zeiten erreichten Temperaturen führen. Messen Sie in allen Räumen zu verschiedenen Tageszeiten in der Mitte des Raumes ca. 1,5 m über dem Boden die Raumtemperatur.

Tipp Vermieter: Dem Vermieter von Immobilien, die sich im Sommer sehr stark aufheizen, ist zu empfehlen, auf diese Eigenschaft im Mietvertrag hinzuweisen. Der Mieter hat es dann mit der rechtlichen Durchsetzung von Mängelbeseitigungs- bzw. Mietminderungsansprüchen noch schwerer.

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Alexander Bredereck
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