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Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse – zu erwartende Praxisprobleme

Der Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse lässt hinsichtlich der Umsetzung in der Praxis einige Probleme erwarten. Er provoziert insbesondere Umgehungsversuche durch Vermieter und lässt auch im Hinblick auf die Zielrichtung Fragen offen. Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck Berlin und Essen.

Welche konkreten Planungen liegen vor und wie sind diese aus Sicht eines Anwaltes zu beurteilen? Zu den möglichen Auswirkungen auf den Markt und allen weiteren Rechtsfragen zum Thema Mietbremse nehme ich nachfolgend Stellung.

Mögliche Probleme einer Mietpreisbremse:

Der Mechanismus des Mietmarktes in Deutschland funktioniert meiner Ansicht nach wie folgt: Angesichts erhöhter Nachfrage steigen die Mieten, wodurch der Wohnungsbau interessanter wird. Durch zusätzliche Förderprogramme besteht für den Staat die Möglichkeit, dieses Interesse noch zu verstärken. Die Folge ist ein Anstieg der Bautätigkeiten und somit ein Überangebot an Wohnraum, weshalb dann die Mieten fallen.
Die Maßnahme, zu der der Staat nun greift, ist anders: Auch im Falle von Neuvermietungen kommt es zu einer Begrenzung der Mieterhöhung. Die Nachfrage steigt also, allerdings ohne dass eine Förderung von Wohnungsbau vorgenommen wird. Das Interesse daran wird vielmehr begrenzt. Daraus ergibt sich das Risiko, dass der Markt seine bisherige Funktionsweise nicht beibehält. Angesichts der derzeit geplanten Regelungen muss man nicht dramatisieren. Allerdings ist ein Tor geöffnet und es bleibt unklar, wer dieses wieder schließen wird.
In Berlin lässt sich beobachten, dass Wohnungen als Investitionen oder Altersvorsorge gekauft, aber nicht mehr vermietet werden. Sie werden von den Käufern selbst genutzt, teilweise aber auch unvermietet belassen. Auch dieser Tendenz kann durch eine Mietpreisbremse nicht wirksam begegnet werden. Somit verfolgt der Gesetzgeber zwar gut gemeinte Absichten und versucht, sich gegen ein tatsächlich bestehendes Problem zu wehren. Die Wirksamkeit des Instrumentes scheint allerdings bereits im Grundsatz fraglich. Die konkret in der Umsetzung zu erwartenden Probleme schildere ich nachfolgend:

Mietpreisbegrenzung auch bei Neuvermietung:

Die Mietpreisbremse zielt in erster Linie auf eine Begrenzung der Mieterhöhung auch bei Neuvermietung ab und nicht nur im Rahmen des bestehenden Mietverhältnisses. Bisher war der Vermieter bei der Neuvermietung von Wohnraum bis zur Grenze des Mietwuchers frei bei der Bestimmung der Höhe der Miete. Soweit das Angebot nicht extrem knapp war, war eine Miete, die in den Bereich des Mietwuchers kam, am Markt gar nicht durchsetzbar.
In Teilmärkten mit einem so genannten „angespannten Wohnungsmarkt“ wird nun also den Bundesländern vom Gesetzgeber die Möglichkeit eingeräumt, durch Rechtsverordnung die zulässige Miete der Höhe nach in bestimmten Gebieten für maximal fünf Jahre auch bei Neuvermietung zu beschränken.

Höhe der Mietpreisbegrenzung:

Derzeit ist geplant, die zulässige Miete bei Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) zu begrenzen. Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 10 Euro pro Quadratmeter dürfen also 11 Euro pro Quadratmeter verlangt werden.

Schlupflöcher für Vermieter:

Für Vermieter sind einige Schlupflöcher geplant. Das betrifft vor allem den Umstand, dass geplant ist, dass der Vermieter immer mindestens die zuletzt vereinbarte Miete verlangen darf. Das gilt sogar dann, wenn diese mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Daneben dürfen auch Modernisierungen vor einer Wiedervermietung bei der Preisbildung berücksichtigt werden. Der Missbrauch ist hier quasi indiziert. Die in der Presse bisher aufgezeigten Umgehungsmöglichkeiten durch höhere Abstandszahlungen und möblierte Vermietungen sind dagegen vergleichsweise haben. Ich zeige das Schlupfloch Zwischenvermietung nachfolgend an einem einfachen Rechenbeispiel.

Beispiel: Schlupfloch höherer Ausgangsmietzins wegen höheren früheren Mietzinses:

Vermieter V hatte einen Mietvertrag mit Mieter M1. Der Mietpreis betrug 8 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 9 Euro. Will der Vermieter V nunmehr an Mieter M2 vermieten, dürfte er maximal 9,90 Euro Miete verlangen (9 Euro zzgl. 10 %). Vermietet Vermieter V nun aber zunächst die Wohnung an seinen Bekannten Mieter M3 zum Preis von 14 Euro und endet dieses Mietverhältnis nach einem halben Jahr kann Vermieter V an Mieter M2 nunmehr für 14 Euro pro Quadratmeter vermieten. Freunde der gesetzlichen Neuregelung werden einwenden, dass dies eine unzulässige Umgehung sei und die Vereinbarung daher unwirksam. Das ist natürlich richtig. Aber wer kann das in der Praxis beweisen? Das Problem wäre durch Einführung einer Stichtagsregelung zu umgehen: Maximal 10 % über der am 1.4.2014 geltenden Miete.

Zu erwartende Praxisprobleme:

Neben den Missbrauchsmöglichkeiten lassen auch die Möglichkeiten in der Praxis, Verstößen zu begegnen, an der Wirksamkeit des Instrumentes zweifeln. Dafür folgendes Beispiel. Vermieter V vermietet an Mieter M zum Preis von 10 Euro, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete nur 6 Euro und die frühere Mieter nur 5 Euro betrug. Die zulässige Miete wäre daher nur 6,60 Euro. Weigert sich der Mieter M den Mietvertrag abzuschließen, wird Vermieter V anderweitig vermieten. Mieter M muss also zunächst den Vertrag abschließen. Nun schuldet er tatsächlich nur 6,60 Euro Miete. Das Problem: Zahlt er nur die tatsächlich geschuldete Miete, riskiert er eine Kündigung wegen Zahlungsverzug. Wenn dann später ein Gericht zu einer anderen Bewertung der tatsächlich geschuldeten Miete gelangt, verliert der Mieter seiner Wohnung. Was kann er tun?

Zahlung der überhöhten Miete unter Vorbehalt und anschließende Rückforderung:

Einzige sichere Möglichkeit für den Mieter ist es daher, ähnlich wie bei der Mietminderung bei Mängeln zunächst die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen und dann den überhöhten Betrag zurückzufordern. Der Vermieter wird kaum freiwillig leisten. Das bedeutet, der Mieter muss den Vermieter im Zweifel bereits zu Anfang des Mietverhältnisses verklagen. Viele Mieter werden das vermeiden wollen. Die Folge: die höhere Miete bleibt bestehen und wir haben den gleichen Zustand, als gäbe es keine Mietpreisbremse. Der Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Miete verjährt nach drei Jahren. Unklar ist derzeit noch, ob auch die Vereinbarung der überhöhten Miete noch nach Ablauf von drei Jahren wirksam angegriffen werden kann.

Fazit:

Der Ansatz des Gesetzgebers ist völlig in Ordnung. Gerade die steigenden Mieten bei Neuvermietung treiben auch den Mietspiegel und damit die Mieten im Bestand nach oben. Das Instrument Mietpreisbremse in der derzeitigen Form ist ein weitgehend stumpfes Schwert. Die letzte Schärfe wird ihm von der Praxis genommen werden.

24.4.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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