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Mietpreisbremse im entscheidenden Punkt weitgehend wirkungslos - was ist zu tun?

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Die am 1.6.2015 eingeführte Mietpreisbremse ist hinsichtlich ihres wesentlichen Bestandteils, der Eindämmung des Anstiegs der Mieten, weitgehend wirkungslos geblieben. Woran liegt das? Was könnte geändert werden?

Vorbemerkung. Ich bin grundsätzlich kein großer Freund der Mietpreisbremse, weil ich nicht an die Wirksamkeit derartiger Verteilungsmechanismen glaube. Letztendlich lässt sich das Problem der verstärkten Nachfrage in den Ballungszentren und damit einhergehenden Preissteigerungen nur über eine Verstärkung des Angebots, also Wohnungsbau, lösen. Ungebremster Wohnungsbau in den Innenstädten würde allerdings dazu führen, dass viele Städte an Lebenswert verlieren. Das Problem ist also sehr differenziert zu betrachten. Was mich ärgert ist allerdings, dass der Gesetzgeber dem Wähler eine Mietpreisbremse verspricht, obwohl eigentlich jedem klar sein musste und muss, dass die als Mietpreisbremse verkauften gesetzlichen Änderungen für eine Dämmung des Anstiegs der Mieten schlichtweg untauglich sind.

Mietpreisbremse und Maklergebühren. Im Maklerrecht wurde das Bestellerprinzip eingeführt. Das bedeutet, dass wer den Makler beauftragt, ihn auch bezahlen muss. Früher haben viele Vermieter die Maklerkosten direkt an den Mieter weitergeleitet. Das ist nunmehr unzulässig. Soweit von mir beobachtet, funktioniert dieser Teil der Mietpreisbremse gut. In der Praxis werden die Maklerkosten nunmehr vom Vermieter getragen, soweit nicht der Mieter ausdrücklich selbst den Makler mit der Wohnungssuche beauftragt hatte. Allerdings wird dadurch der Anstieg der Mieten nicht gebremst. Es werden auf Mieterseite lediglich Zusatzkosten gespart. Es darf getrost vermutet werden, dass die Vermieter zusätzliche Kosten, die ihnen hierdurch entstehen, langfristig auf die Miete aufschlagen werden.

Mietpreisbremse und Miethöhe. Der eigentlich wesentliche Teil der Mietpreisbremse, der den Anstieg der Mieten gerade in den Ballungszentren verlangsamen sollte, funktioniert in der Praxis so gut wie nicht. Es gibt Untersuchungen, wonach die Mieten in den Gebieten, in denen die Mietpreisbremse bereits in Kraft getreten ist, die Mieten stärker gestiegen sind, als dort wo die Mietpreisbremse noch nicht gilt.

Was regelt die Mietpreisbremse? Seit dem 1.6.2015 gilt in verschiedenen Städten (unter anderem Berlin, Frankfurt/Main, Hamburg und München) die so genannte Mietpreisbremse. Anders als früher darf der Vermieter auch bei einer Neuvermietung nicht mehr unbegrenzt die Miete erhöhen. Die Miete darf nur noch auf maximal 10 % über dem aktuellen Mietspiegelwert erhöht werden.

Warum funktioniert die Mietpreisbremse nicht? Es gibt eine ganze Reihe von Gründen, warum die Mietpreisbremse in der Praxis nicht funktioniert. Diese werden nachfolgend im Einzelnen dargestellt. Es werden auch die Teile der Mietpreisbremse dargestellt, die aus Sicht des Autors vernünftig sind und funktionieren.

Ausnahme zuletzt erhaltene Miete. Der Vermieter darf immer die zuletzt mit dem Vormieter vereinbarte Miete verlangen. Diese Regelung ist an sich notwendig, da das Gesetz sonst wahrscheinlich verfassungswidrig wäre. Ein Fehlen der Ausnahme würde dazu führen, dass der Vermieter bei einer Neuvermietung weniger Mieter verlangen kann, als er zuvor im Bestand vom Mieter erhalten hat. Allerdings wirkt sich diese Regelung in der Praxis sehr nachteilig aus, da der neue Mieter regelmäßig nicht weiß, wie hoch die Miete beim alten Mieter war. Dazu siehe unten.

Ausnahme Neubauten. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind alle Neubauten. Das sind solche Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals vermietet wurden. Diese Ausnahme ist sinnvoll, da Wohnungsbau immer noch die effektivste Möglichkeit darstellt, einer verstärkten Nachfrage zu begegnen und damit preisdämmend zu wirken.

Ausnahme umfassende Modernisierung. Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind auch Wohnungen, die vom Vermieter vor Neuvermietung umfassend modernisiert werden. Hierbei müssen die Investitionen in Höhe eines Drittels der Neubaukosten oder höher liegen. Diese Ausnahme ist sehr kritisch zu sehen, da sie dazu führt, dass Vermieter Wohnungen luxusmodernisieren, um eine Ausnahme von der Mietpreisbremse zu erreichen. Das lohnt sich vor allen bei Wohnungen mit sehr niedrigen Mieten und führt zu einem exorbitanten Anstieg der jeweiligen Miete bei anschließender Neuvermietung. Die Ausnahme ist daher im Hinblick auf das Ziel einer Preisbremse kritisch zu sehen. Die nachfolgend dargestellte Ausnahme für die Umlage von Modernisierungskosten ist völlig ausreichend, um einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard der Wohnungen zu erhalten.

Ausnahme Umlage der tatsächlichen Modernisierungskosten. Der Vermieter darf die tatsächlichen Modernisierungskosten auf die neu zu berechnen Miete aufschlagen. Es können also 11 % der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umgelegt werden. Das gilt auch dann, wenn die Grenze von 10 % über dem Mietspiegel damit überschritten wird. Das darf er auch dann, wenn insgesamt die Modernisierungskosten nicht ein Drittel der Kosten eines Neubaus erreichen. Diese Ausnahme ist vernünftig und sichert einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard der Wohnungen.

Fehlende Sanktionen bei Verstößen des Vermieters gegen die Mietpreisbremse. Die bisherigen gesetzlichen Regelungen enthalten keine Sanktionen für den Vermieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Schlimmstenfalls muss der Vermieter die überzahlte Miete zurückzahlen. Das bedeutet, dass der Vermieter es, ohne Schaden befürchten zu müssen, einfach mal probieren kann. Wie viel Steuern würden eigentlich noch gezahlt werden, wenn man im schlimmsten Fall befürchten müsste, die Steuern nachzahlen zu müssen?

Unübersichtliche und praxisferne Handhabung für den Mieter. Der neue Mieter weiß nicht, wie viel Miete der alte Mieter gezahlt hat. Er hat zwar einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Dieser muss aber bei Verweigerung zunächst gerichtlich geltend gemacht werden. Außerdem: was, wenn der Vermieter den Mieter anlügt? Gerade diese Regelung führt in der Praxis dazu, dass das Instrument weitgehend wirkungslos bleibt.

Problematisches Bezugsmodell Mietspiegel. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel bei der Ermittlung der zulässigen Miete ist aus verschiedenen Gründen problematisch. Teilweise gibt es keine (qualifizierten) Mietspiegel. Teilweise werden die bestehenden Mietspiegel von den Gerichten nicht anerkannt. Das führt zu zusätzlicher Rechtsunsicherheit.

Lösungsvorschläge. Nachfolgend unterbreitete ich einige Lösungsvorschläge, wie die Mietpreisbremse von einem derzeitigen Gaspedal zu einer Bremse werden könnte.

Wegfall der Ausnahme bei umfassender Modernisierung. Statt Fälle umfassender Modernisierung von der Mietpreisbremse vollständig auszunehmen, sollte lediglich eine Umlage der gesetzlich anerkannten Modernisierungen entsprechend einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Miete zulässig sein. Das ist ausreichend, um die Wohnungen auf modernem Stand zu erhalten und verhindert unnötige Luxusmodernisierungen.

Dokumentationspflicht des Vermieters im Mietvertrag. Der Vermieter sollte verpflichtet werden, im Mietvertrag die Miete des Vormieters zu dokumentieren und außerdem etwaige Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu berechnen. Der neue Mieter kann dann von Anfang an nachvollziehen, ob der Vermieter sich an die Mietpreisbremse gehalten hat.

Sanktionen bei Verstößen. Vermietern müssen empfindliche Sanktionen für Verstöße gegen die Mietpreisbremse angedroht werden. Der Verstoß darf sich wirtschaftlich nicht mehr rechnen. Das betrifft sowohl Verstöße gegen die oben angeregte Dokumentationspflicht, als auch Verstöße gegen die Mietpreisbremse an sich.

Vorgehen des Mieters bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Die Tipps basieren auf den derzeitigen Regelungen (Stand Oktober 2016).

Auskunft und Rüge. Der Vermieter wird zunächst umfassend zur Auskunft über die frühere Miete und die aus seiner Sicht vorzunehmende Einordnung in den Mietspiegel und die hierfür erforderlichen Daten sowie aus seiner Sicht bei der Preisbildung zu berücksichtigenden Ausnahmen (Modernisierungskosten usw.) aufgefordert. Hierzu wird ihm eine Frist von mindestens 14 Tagen gesetzt. Gleichzeitig wird erklärt, dass sämtliche Mieten ab sofort unter dem Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse erfolgen. Außerdem sollte ausdrücklich eine „Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse“ erklärt werden. Verweigert der Vermieter die Auskunft, muss zunächst Klage auf Auskunftserteilung erhoben werden.

Berechnung der zulässigen Miete und gegebenenfalls Klage. Erteilt der Vermieter die Auskunft, muss diese überprüft werden. Stellen sich Verstöße gegen die Mietpreisbremse heraus, sollte im Klagewege zum einen die Rückforderung der überzahlten Beiträge (seit der Rüge) und zum anderen Feststellung begehrt werden, dass die Miete nur in der zulässigen Höhe geschuldet wird.

27.10.2016

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