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Fachanwalt Mietrecht: Mietminderung wegen defekter Heizung

Heizung defekt?
Heizung

Mietrecht Fachanwalt Bredereck: Bei einem Heizungsausfall ist die Miete unter folgenden Voraussetzungen gemindert:

Eine defekte Heizung mindert die Miete nicht in den Sommermonaten, sondern nur dann, wenn der Heizungsausfall einen spürbaren Nachteil für die Mieter bedeutet.

Eine nur geringe Einschränkung der Heizleistung führt allenfalls zu einer sehr geringen Minderungsquote. Das Landgericht Berlin urteilte in einem älteren Fall (am 7.7.1992, Aktenzeichen: 63 S 142/92), dass eine Heizungsanlage, die die Raumtemperatur nicht über 18 Grad Celsius beheizen kann, zu einer 5-%-igen Mietminderung führt. 

Für eine Mietminderung muss der Heizungsausfall von gewisser Dauer sein. Kurzzeitige Unterbrechungen der Heizleistung führen nicht zur Mietminderung. So urteilte das Amtsgericht Erkelenz in einer älteren Entscheidung (am 27.7.1998, Aktenzeichen: 8 C 243/98), dass selbst ein kompletter Heizungsausfall von 4 Tagen über das Wochenende zu einer sehr kalten Jahreszeit nicht zur Minderung berechtigt. Der Mieter müsse mit solchen kurzzeitigen Störungen rechnen. Diesen Fall kann man grundsätzlich auch anders sehen. Jedenfalls gilt: Wenn die Heizung im Winter ab und zu für 1-2 Tage ausfällt, wird ein Mietmangel grundsätzlich nicht vorliegen. Wenn der Heizungsausfall etwa 1-2 Wochen andauert, wird eine Mietminderung in den allermeisten Fällen zweifellos gegeben sein. 

Die Miete ist wegen eines (erheblichen) Heizungsausfalls auch dann gemindert, wenn der Vermieter den Heizungsausfall nicht zu verschulden hat, sondern etwa der kommunale Energieversorger.

Die Höhe der Minderungsquote hängt davon ab, wie stark die Kälte den Mietgebrauch beeinträchtigt. Ist die Wohnung unbewohnbar und müssen die Mieter wegen der Kälte ausziehen, ist die Miete während dieser Zeit grundsätzlich um 100 % gemindert. Stellt der Vermieter notdürftig tragbare Heizgeräte auf, die einen Aufenthalt in der Wohnung noch erträglich machen, kann die Miete um bis zu 70 % gemindert sein (Landgericht Berlin, Urteil vom 29.7.2002, Aktenzeichen: 61 S 37/02). 

Praxistipp vom Mietrecht-Fachanwalt: Zeigen Sie einen Heizungsausfall unverzüglich beim Vermieter an. Führen Sie ein Temperaturprotokoll, in dem Sie möglichst genau notieren, wann Sie in welchem Zimmer welche Temperatur messen. Eine Messung tagsüber und eine nachts reicht regelmäßig aus. Verwenden Sie handelsübliche Temperaturmessgeräte und lassen Sie sich die Werte möglichst oft von einem Zeugen bestätigen. Zahlen Sie die Miete vorsorglich nur unter ausdrücklichem Vorbehalt weiter. Wenn ein Verbleib in der Wohnung unerträglich sein sollte, müssen Sie Ihrem Vermieter die Gelegenheit geben, Ihnen eine Ersatzwohnung anzubieten, bevor Sie in eine Pension ziehen.