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Mietrechtler Fachanwalt-Tipps: Schimmel in der Wohnung

Schimmel-Belastung: Minderung
Schimmelpilze

Fachanwalt Mietrecht Bredereck: Aufgrund der Beweislastregeln in Schimmelfällen vor Gericht müssen Mieter und Vermieter bei der Mietminderung einige wichtige Regeln beachten.

Der Mieter muss den Schimmelbefall dokumentieren und sofort nachweisbar dem Vermieter anzeigen. Wenn dieser nicht innerhalb angemessener Frist (je nach Fall ca. 2 Wochen) reagiert und den Schimmel beseitigt, hat der Mieter folgende Möglichkeiten.

1. Er kann die Miete um eine angemessene Quote wegen einer Mietminderung reduzieren. Risiko: Wenn der Mieter den Mangel nicht beweisen kann oder wenn er sich in der Quote verschätzt, kann schnell ein Zahlungsrückstand entstehen, der den Vermieter zur (fristlosen) Kündigung berechtigt.

2. Der Mieter kann ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 3-5-fachen Minderungsbetrages an der Miete geltend machen. Das heißt, dass der Mieter je nach Fall das 3-5-fache der Minderungsquote bis zur Beseitigung der Mängel zurückbehalten kann. Achtung: Nach Beseitigung des Mangels muss der Mieter die wegen seines Zurückbehaltungsrechts einbehaltene Miete an den Vermieter zurückzahlen. Die wegen der Mietminderung einbehaltene Miete muss er dagegen nicht zurückzahlen. Risiko: Auch hier droht eine (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn der Mieter sich in der Quote verschätzt oder die Voraussetzungen der Mietminderung nicht vorliegen.

3. Wegen der Risiken raten wir in den meisten Fällen dazu, die Miete unter Vorbehalt zunächst weister zu zahlen und sich die überzahlte Miete notfalls auf dem Klageweg, verbunden mit einer Klage auf Instandsetzung und Feststellung einer Minderungsquote, zurückzuholen.

Der Mieter muss den Schimmelbefall im gesamten Zeitraum der Mietminderung - mit Zeugen und Fotos oder Sachverständigenbeweis - nachweisen können. Er muss beweisen, dass der Schimmelbefall die Gebrauchstauglichkeit einschränkt. Wenige Zentimeter kleine Schimmelflecken mindern die Miete regelmäßig nicht. Eine Mietminderung kommt in Frage:

- bei größerflächigem Schimmel wegen optischer Beeinträchtigung

- bei Geruchsbeeinträchtigung

- bei Gesundheitsgefahren und Schädigungen von Mietern durch giftige Schimmelsporen

Auch die Geruchsbeeinträchtigung und die Gesundheitsgefahren muss der Mieter - notfalls durch Gutachten eines Sachverständigen - beweisen.

Wenn dem Mieter dieser Beweis gelingt, muss der Vermieter, um einen Anspruch des Mieters abwehren zu können, beweisen, dass der Schimmel nicht wegen Baumängeln (Wärmebrücken, falsche Isolierung, ggfl. nicht ausreichender Luftstrom trotz neu eingebauter Fenster) aufgetreten ist. Hierfür muss der Vermieter in den meisten Fällen einen Bausachverständigen beauftragen.

Steht fest, dass der Schimmel nicht wegen Baumängeln aufgetreten ist, kann der Mieter einen Anspruch wegen des Schimmels doch noch "retten", wenn er beweisen kann, dass er richtig geheizt und gelüftet hat. 

In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Mieter wegen falschem Heiz- und Lüftungsverhalten ein Mitverschulden am Schimmelbefall hat. Die Minderungsquote fällt dann dementsprechend geringer aus. 

Fachanwalt Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Fodor, Berlin, beantworten die wichtigsten Fragen zu Schimmel in der Wohnung. Mehr dazu hier

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