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Die Pflicht zum vorgezogenen Anbieten einer freien Wohnung durch den Vermieter vor der Eigenbedarfskündigung

Mietrechtler Bredereck
Anwalt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung: Wann muss der Vermieter eine vergleichbare Alternativwohnung anbieten?

Grundsätzlich gilt: Kündigt ein Vermieter wegen Eigenbedarfs, muss er dem Mieter eine gegebenenfalls freie vergleichbare freie Wohnung anbieten. Der Vermieter muss eine freie Alternativwohnung zuerst dem Mieter – dem er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen will – anbieten, bevor er die Alternativwohnung an einen anderen vermietet. 

In einem Urteil vom 13.10.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 78/10) entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass der Vermieter dem Mieter eine andere freie Wohnung (in demselben Anwesen oder derselben Wohnanlage) zu vergleichbaren Konditionen bereits vor dem Kündigungszeitpunkt anbieten muss. Der Vermieter darf eine seiner frei verfügbaren Wohnungen während der Kündigungsfrist nicht an einen anderen Mietinteressenten vermieten, bevor er die Wohnung nicht seinem von der Eigenbedarfskündigung betroffenen Mieter angeboten hat.

In dem konkreten Fall hatte der Vermieter vor der Eigenbedarfskündigung eine andere Wohnung in demselben Anwesen während der Kündigungsfrist an einen anderen Mieter vermietet. Dies hätte der Vermieter nicht machen dürfen, da ihm im Zeitpunkt der Vermietung die Gründe für die Eigenbedarfskündigung (hier: Kinderwunsch und Aufnahme selbständiger Tätigkeit) bereits bekannt waren. Der Vermieter war deshalb zur vorgezogenen Anbietung der Ersatzwohnung verpflichtet. Der Bundesgerichtshof sah die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs als unwirksam an. Der Vermieter hat – so der BGH – gegen seine Rücksichtnahmepflicht für die Belange seines Mieters verstoßen. 

Das Urteil geht einher mit einer Tendenz in der Rechtsprechung, die in letzter Zeit erleichterten Bedingungen für eine Eigenbedarfskündigung wieder zu erschweren. Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht so einfach, wie im Allgemeinen angenommen. 

Fachanwaltstipp Mieter: Sollte Ihr Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, lohnt es sich jetzt, nicht nur nach freien Wohnungen des Vermieters zu forschen, sondern auch nach kürzlich abgeschlossenen Mietverhältnissen. 

Fachanwaltstipp Vermieter: Dieses Urteil sollten Sie als ein Warnsignal verstehen. In dem Moment, in dem Sie Kenntnis von den Gründen Ihres Eigenbedarfs haben, sind Sie unter Umständen verpflichtet, anderweitigen Wohnraum zuerst an die Mieter Ihrer mit der Eigenbedarfskündigung begehrten Wohnung anzubieten. Unklar ist, ob die Pflicht zum Anbieten einer Alternativwohnung bereits vor Ausspruch der Kündigung besteht. Die weitere Entwicklung der Rechtsprechung muss hier genau beobachtet werden. 

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin 

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen

•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung

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•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht

•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins

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•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

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•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter

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•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters

•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. 

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags

•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)

•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)

•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot

•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)

•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)

•Begründung- und Verlängerungsoptionen

•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

 

 

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

 

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)

•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)

•Bestellung und Abberufung des Verwalters

•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)

•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)

•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum