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Wann kann der Mieter verlangen, vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden? Muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren?

In einer aktuellen Entscheidung hat das Landgericht Mannheim (Urteil vom 3.6.2009, Az. 4 S 5/09) entschieden, dass ein Mieter die vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis nur verlangen kann, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat, dass das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Ende überwiegt. Außerdem muss der Mieter einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter stellen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten kann regelmäßig gar nicht verkürzt werden. Also wenn die Mietzeit ohnehin nur noch drei Monate oder weniger beträgt, braucht man über einen Nachmieter gar nicht nachzudenken.

Diese Rechtsprechung steht im Einklang mit der übrigen Rechtsprechung. Nur wenn die Frist zur Beendigung des Mietverhältnisses länger  als drei Monate ist (z.B. weil die Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist), kann es sein, dass das Interesse des Mieters an einer vorzeitigen Beendigung (z.B. weil der Mieter beruflich bedingt in eine andere Stadt ziehen muss) das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum regulären Vertragsende überwiegt. In diesen Fällen muss der Mieter dann noch einen zumutbaren Nachmieter benennen.

Tipp Mieter: Prüfen Sie zunächst, ob für Ihr Mietverhältnis nicht ohnehin die dreimonatige Kündigungsfrist gilt. Nur wenn Ihre Frist wirklich länger ist, kommt die Verkürzung der Kündigungsfrist über die Stellung eines Nachmieters in Betracht. In allen anderen Fällen hilft nur: Verhandeln Sie mit dem Vermieter, manchmal freuen sich die Vermieter über eine lückenlose Weitervermietung.

Tipp Vermieter: Die Vereinbarung längerer Kündigungsfristen als drei Monate ist regelmäßig nicht zulässig. Möglich und zulässig ist aber der befristete Ausschluss einer Kündigung, was im Ergebnis auf dasselbe hinausläuft. Gerade bei Erstvermietung von neuem oder modernisierten Wohnraum sollte ein befristeter Kündigungsausschluss in Betracht gezogen werden.

Ein Beitrag von Rechtsanwalt Alexander Bredereck, Berlin
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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