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Neue Mietrechtsnovelle: Berliner Räumung wird im Gesetz verankert

Die Berliner Räumung wird Gesetz. Der Entwurf des Mietrechtsänderungsgesetzes 2011 sieht eine Kodifizierung der Berliner Räumung vor. Was ändert sich? Was bleibt gleich? Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin.

Die Berliner Räumung ist durch die Berliner Rechtsprechung entwickelt worden und – mehr oder weniger weitgehend – bundesweit von der Rechtsprechung anerkannt. Jetzt soll sie in Gesetzesform gegossen werden – und zwar in den entsprechenden Paragraphen der Zivilprozessordnung. 

Kodifiziert werden soll, dass der Vermieter nach Erwirkung eines rechtskräftigen Räumungstitels die Wahl hat, einen Gerichtsvollzieher mit der Lagerung der in der Wohnung befindlichen Einrichtungsgegenstände zu beauftragen, oder gleich Besitz an der Wohnung zu ergreifen und sein Vermieterpfandrecht an den Gegenständen in der Wohnung geltend zu machen. Soweit nichts Neues. Neu ist, dass bei der sofortigen Besitzergreifung der Wohnung durch den Vermieter bei Geltendmachung des Vermieterpfandrechts (also bei der Berliner Räumung) jetzt Schutzvorschriften Zugunsten des Mieters beachtet werden müssen (die in der Praxis auch den Vermieter vor überzogenen Schadensersatzforderungen des Mieters schützen dürften). Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, die vorgefundenen Gegenstände zu dokumentieren. Dies soll einen zuverlässigen Überblick über den zur Zeit der Räumung vorhandenen wesentlichen Bestand und Zustand der Sachen des Mieters erlauben. Der Vermieter darf die Gegenstände dann an einem Ort eigener Wahl verwahren. Praktisch sehr bedeutsam: Gegenstände, an denen offensichtlich kein Verwahrungsinteresse besteht (Ramsch, verwahrloste Wohnungen), dürfen unverzüglich vernichtet werden.

Bewegliche Sachen hat der Vermieter einen Monat zu verwahren, dann darf er sie verwerten, sofern sie nicht bis dahin abgefordert werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Sie sollten alle in der Wohnung verbliebenen Gegenstände, an denen der Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend macht, vor der Räumung weiterhin genau katalogisieren. Die Dokumentationspflicht des Gerichtsvollziehers soll nur einen Überblick verschaffen und dient nicht zur Inventarisierung. Wertvolle Gegenstände können da buchstäblich unter den Tisch fallen. 

Fachanwaltstipp Vermieter: Auch Sie sollten weiterhin genau darauf achten, dass sich kein wertvolles Erbstück unter dem Ramsch befindet. Sie haben auch nach der Novelle eine Obhuts- und gegebenenfalls sogar eine Schadensersatzpflicht, falls Gegenstände während des Zeitraums Ihrer Verwahrung kaputt gehen. Das gleiche gilt, falls unverwertbare Sachen beschädigt oder verwertet werden. Falls Sie Anhaltspunkte dafür hatten, dass die Gegenstände im Dritteigentum stehen, müssen Sie gegebenenfalls Schadensersatz leisten, wenn die Gegenstände unter Wert versteigert werden. Forschen Sie daher lieber nach, ob an bestimmten Gegenständen das Eigentum zur Sicherheit abgetreten wurde. Unklar ist bislang, wann genau die Gesetzesnovelle in Kraft tritt. Beobachten Sie die aktuelle Entwicklung. 

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen

•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung

•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche

•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)

•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht

•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins

•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) 

•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung

•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte

•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen

•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen 

•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung

•Kautionsrückforderung

•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)

•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage

•Berliner Räumung

•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen

•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen

•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)

•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter

•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)

•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution

•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung

•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters

•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. 

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie" innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags

•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)

•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)

•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot

•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)

•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)

•Begründung- und Verlängerungsoptionen

•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)

•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)

•Bestellung und Abberufung des Verwalters

•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)

•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)

•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan