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Nach Auffassung des Amtsgerichts Frankfurt/Main ist eine fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nach vorheriger erfolgloser Abmahnung möglich, wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen selbst dann nicht erlaubt, wenn er zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen zuvor verurteilt wurde. (Urteil des Amtsgerichts Frankfurt/Main vom 5.8.2009, Aktenzeichen: 33 C 4733/08)


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Falls der Mieter dem Vermieter beharrlich den Zutritt zur Wohnung verwehrt und der Vermieter deswegen die Wohnung Kaufinteressenten nicht zeigen kann, rechtfertigt dies gegebenenfalls eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 5.10.2010 (Aktenzeichen: VIII ZR 221/09). Der BGH wies darauf hin, dass der Vermieter je nach Einzelfall dazu verpflichtet sein könnte, zuerst Duldungsklage gegen den Mieter zu erheben.

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Praxistipp vom Fachanwalt: Der Vermieter muss sich im Einzelfall gut überlegen, ob er wegen verweigerten Zutritts nach erfolgloser Abmahnung (fristlos) kündigt und Räumungsklage erhebt oder ob er den sicheren Weg vorzieht und erst Duldungsklage erhebt. Eine Duldungsklage wird eher dann vorrangig sein, wenn der Verkauf der Mietsache für den Vermieter nicht dringlich ist und wenn es dem Vermieter zum Teil vorzuwerfen ist, dass der Mieter ihm den Zutritt verweigert. Dem Mieter kann nur geraten werden, sich gut zu informieren, wenn er einen Zutritt des Vermieters verweigert.