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Minderung des Mieters: Fehler und Risiken vermeiden – so sollten Mieter vorgehen

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin, mit einem Rechtstipp zum Thema Mietminderung.

Bei der erfolgreichen Geltendmachung von Mietminderung kann einiges schief laufen. Mieter gehen hier immer wieder auf riskante Weise vor oder aber holen nicht das Optimum aus ihren Möglichkeiten heraus. Da hilft es mitunter auch nicht, wenn sie sich von irgendwelchen Mietervereinigungen oder teilweise sogar Anwälten vertreten lassen. Ohne an dieser Stelle Kollegen heruntermachen zu wollen, soll an dieser Stelle einmal die Vorgehensweise erklärt werden, die sich meiner Ansicht nach über Jahre bewährt hat und Mieter vor unnötigen Risiken und enttäuschenden Ergebnissen schützt.

Höhe der Minderung wird durch Richter bestimmt: Der Knackpunkt bei der Mietminderung besteht darin, dass es keine verbindlichen Regelung dazu gibt, in welcher Höhe Mieter bei welcher Art von Mangel mindern dürfen. Die Höhe der zulässigen Mietminderung wird jeweils im Einzelfall von einem Richter durch Schätzung festgelegt, sofern es nicht zuvor zu einer Einigung zwischen den Parteien kommt. Daraus ergibt sich, dass Mieter davon absehen sollten, einfach auf eigene Faust die Miete um einen gewissen Betrag zu kürzen und einzubehalten, den sie für angemessen halten. In aller Regel werden sie damit nicht genau den Betrag treffen, zu dem letztlich der Richter kommt.

Geld verschenken oder Kündigung riskieren: Wenn der Mieter nun doch selbstständig einen Teil der Miete einbehält, birgt das zum einen die Gefahr, dass er damit unter dem eigentlich angemessenen Minderungsbetrag landet und somit im Ergebnis Geld verschenkt. Das kann durchaus ärgerlich sein, wenn es um mehrere Monate oder gar Jahre geht, die der Mangel bestand. Auf der anderen Seite ist eine überhöhte Mietminderung riskant mit Blick auf eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzuges. Der Hintergrund: mindert der Mieter selbstständig dauerhaft mehr, als ihm der Richter letztlich zubilligt (z.B. statt 40 % wäre tatsächlich nur eine Mietminderung in Höhe von 20 % angemessen), ergibt sich daraus ein Zahlungsverzug. Nach einigen Monaten ist dieser Verzug dann ggf. so erheblich, dass der Vermieter wiederum deshalb kündigen kann. Dann wollte der Miete eigentlich seine mangelhafte Wohnung instandgesetzt kriegen und die Miete mindern und steht am Ende ohne Wohnung dar. Dieses Risiko gilt es zu vermeiden.

Miete unter Vorbehalt zahlen: Die praxistaugliche Lösung für Mieter besteht darin, den Vermieter zur Instandsetzung (Beseitigung der Mängel) aufzufordern. Gleichzeitig fordert man ihn auf, eine Mietminderung in Höhe eines bestimmten Betrages zu akzeptieren. Wenn sich der Vermieter weigert, muss dann Klage erhoben werden auf Instandsetzung und auf Feststellung der Höhe der Mietminderung. Maßgeblich ist dabei, dass der Mieter aber währenddessen die Miete unter Vorbehalt, aber in voller Höhe weiter zahlt. Dann kann man später die überzahlte Miete in der richtigen Höhe wiederum vom Vermieter zurückfordern.

6.7.2017

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