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Mindern Berlintouristen die Miete, wenn sie in Ferienwohnungen übernachten?

Mietrecht: Gibt es Mietminderung, wenn zahlreiche Touristen sich in der als Ferienwohnung genutzten Nachbarwohnung aufhalten und Lärm verursachen? Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin (Lärmbelästigung, Mietminderung, Ferienwohnungen, Dehoga)

In einigen zentralen Bezirken Berlins (Mitte, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg etc.) wird das weitverbreitete Phänomen der privaten Ferienwohnungen für die Anwohner und unmittelbaren Nachbarn zunehmend zur Belastung. Wie die Berliner Morgenpost mit Bezug auf den Deutschen Hotel- und Gaststättenverband Berlin (Dehoga) mitteilt, vermieten bereits derart viele Personen in ihren privat gemieteten Wohnungen an Touristen, dass in manchen Wohnanlagen in Berlin Mitte oder Friedrichshain nahezu ¼ der Wohnungen für diesen Zweck genutzt werden. Für die übrigen Mieter bedeutet dies eine deutliche Zunahme an Lärm, Schmutz und anderen Widrigkeiten. 

Sollten die Touristen Lärm verursachen, der dazu führt, dass für den Mieter das zumutbare Maß an Lärm überschritten wird, oder sollten die Touristen Schmutz und Dreck hinterlassen, der etwa den Hausflur beeinträchtigt, ist die Miete in einem im Verhältnis zur Beeinträchtigung stehenden Maß gemindert. Wenn etwa täglich mehrere Personen laut und polternd durch das Treppenhaus ziehen und wenn dies sich nachts regelmäßig wiederholt, sind Minderungsquoten von etwa 10-20 % je nach Intensität nicht unrealistisch. Nachts muss es grundsätzlich so still sein, dass der Mieter nicht in seinem Schlaf gestört wird. 

Wichtig: Die Miete ist nur dann gemindert, wenn der Mieter den Mangel – nichts anderes stellen die störenden häufigen Besuche regelmäßig dar – dem Vermieter anzeigt. Spätestens ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter nämlich die Möglichkeit, die Störungen durch die Touristen zu beseitigen. Dass dies dem Vermieter gegebenenfalls nicht möglich ist, ändert grundsätzlich nichts daran, dass Mieter die Störungen anzeigen muss. 

Achtung! Das Landgericht Berlin weist in einem relativ aktuellen Urteil vom 28.1.2011 (Aktenzeichen 63 S 240/10) darauf hin, dass allein die Tatsache, dass Feriengäste in anderen Wohnungen ein- und ausgehen, die Miete der anderen Mieter nicht mindert. Erst wenn der Mieter konkrete Beeinträchtigungen (etwa Lärm, regelmäßige Partys, Gegröle, Schmutz oder Streitereien) durch die Touristen im Prozess nachweist, kann ein Prozess des Mieters gegen den Vermieter aufgrund Mietminderung wegen der Berlintouristen Aussicht auf Erfolg haben. 

Fachanwaltstipp Mieter: Sollten Sie derartige Vorfälle widerholt und fortgesetzt stören, zahlen Sie die Miete erst einmal lieber unter Vorbehalt weiter und fordern Sie dann die überzahlte Miete (diese entspricht der Minderungsquote) zu einem späteren Zeitpunkt von dem Vermieter wieder zurück. Wenn Sie einen Teil der Miete nicht zahlen, riskieren Sie es, zu einem späteren Zeitpunkt eine (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu erhalten. Sollten Sie den erstgenannten Weg wählen, sind die Chancen regelmäßig gut, dass Sie sich mit dem Vermieter auf eine Minderungsquote einigen können. 

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin 

8.9.2011

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen

•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung

•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche

•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)

•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht

•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins

•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) 

•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung

•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte

•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen

•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen 

•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung

•Kautionsrückforderung

•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)

•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage

•Berliner Räumung

•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen

•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen

•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)

•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter

•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)

•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution

•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung

•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters

•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. 

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags

•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)

•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)

•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot

•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)

•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)

•Begründung- und Verlängerungsoptionen

•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)

•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)

•Bestellung und Abberufung des Verwalters

•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)

•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)

•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum