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Modernisierungsmaßnahmen: Zutrittsverweigerung des Mieters kann gefährlich werden

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Früher Mietern zur Zutrittsverweigerung geraten: Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigt, mit denen der Mieter nicht einverstanden ist, war der Rat an Mieter lange Zeit der, zunächst den Zutritt zur Wohnung zu verweigern, sodass der Vermieter erst einmal auf Duldung des Zutritts zur Durchführung der Maßnahmen klagen musste. Dann konnte man sich in der Folge häufig im Rahmen einer Modernisierungsvereinbarung einigen, die z.B. den genauen Zeitraum für die Arbeiten vorsah und Strafen für den Vermieter für den Fall, dass er diese nicht einhalten kann. Dieses Vorgehen ist nun aber in Folge eines aktuellen Urteils vom Bundesgerichtshof (BGH) riskant geworden.

Kündigungsrecht des Vermieters bei unberechtigter Zutrittsverweigerung des Mieters: Der BGH hat nun in einem aktuellen Urteil (BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 –, juris) Vermietern die Möglichkeit zur Kündigung des Mietverhältnisses zugebilligt, wenn der Mieter zu Unrecht den Zutritt zur Wohnung verweigert. Der Vermieter müsse demnach nicht mehr zuvor auf Duldung des Zutritts klagen. Damit lässt sich der generelle Rat an Mieter, im Falle von unliebsamen Modernisierungsankündigungen des Vermieters einfach den Zutritt zur Wohnung zu verweigern, so nicht aufrechthalten.

Unberechtigte Zutrittsverweigerung: Die maßgebliche Frage ist nun, wann eine unberechtigte Zutrittsverweigerung des Mieters vorliegt, Der BGH hatte sie in dem genannten Fall angenommen, da es sich um dringend erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen ging. Ob sich die Rechtsprechung allerdings auch auf Modernisierungsmaßnahmen übertragen lässt, ist derzeit noch unklar. Der BGH hatte die Frage, ob der Vertragsverstoß in diesen Konstellationen hinreichender Grund für eine Kündigung ist, ausdrücklich einer Abwägung im Einzelfall überlassen.

Aktualisierter Tipp für Mieter: In Anbetracht dieser Rechtsprechung des BGH und der damit verbundenen gewissen Unsicherheit auf Mieterseite ist also in Fällen von Modernisierungsmaßnahmen nun immer auf ein gewisses Risiko hinzuweisen, dass man mit einer Zutrittsverweigerung, sollte sie letztlich als unberechtigt eingeordnet werden, unter Umständen eine Kündigung riskiert. Als Alternative kann und sollte nun von Beginn an verstärkt auf eine interessengerechte Vereinbarung mit dem Vermieter im Hinblick auf die Modernisierung hingewirkt werden.

13.2.2017

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