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Immobilienkauf: Nutzungsausfallentschädigung (Schadensersatz) bei Verzug des Bauträgers mit der Übergabe der Wohnung

Neue Grundsätze zur Berechnung durch aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 172/13).

Die Ausgangslage:

Wer vom Bauträger kauft, handelt in hohem Maße riskant. Bei Vertragsschluss gibt es das Objekt ja regelmäßig nicht. Im weiteren Verlauf kann viel schief laufen und läuft auch in der Praxis regelmäßig viel schief. Fast ein Klassiker: Das Objekt wird nicht rechtzeitig fertig. In solchen Fällen schuldet der Bauträger grundsätzlich Nutzungsausfallentschädigung wegen Vorenthaltens des Wohnraums. Streit entsteht dann oft über die Berechnung. Der u. a. für das Baurecht zuständige VII. Zivilsenat hat neue Grundsätze aufgestellt, nach denen ein Schadensersatzanspruch wegen der Vorenthaltung von Wohnraum gegeben sein kann.

Der Fall:

Die Kläger erwarben vom beklagten Bauträger eine noch herzustellende Altbauwohnung (erstaunlich, aber so steht es in der Pressemitteilung - ich nehme an es ging um eine Kernsanierung, die quasi auf eine Neuerstellung hinauslief) mit 136 qm Wohnfläche. Vertraglich war der Bauträger verpflichtet, die Wohnung spätestens bis zum 31. August 2009 fertigzustellen und zu übergeben. Da die Wohnung auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben war, klagten die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 1. Oktober 2009 bis zum 30. September 2011.

Die Kläger berechneten die Nutzungsausfallentschädigung auf der Basis einer Vergleichsmiete für die gekaufte und vorenthaltene Wohnung. Davon zogen sie die ohnehin nach dem Vertrag vom Bauträger zu erstattende Miete für die bisherige Wohnung (72 m² Größe) ab.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung dann eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen kann, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht. Die Kläger mussten sich nicht darauf verweisen lassen, dass sie ja ihre bisherige Wohnung nutzen konnten, da diese lediglich die Hälfte der Größe der erworbenen Wohnung hatte.

Die Höhe des vom Berufungsgericht ausgeurteilten Nutzungsausfallschadens war von der Revision nicht angegriffen. Das Berufungsgericht hatte die Höhe der Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines 30 %igen Abschlags für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten bejaht.

Anwaltstipp Käufer:

Vorsicht bei Erwerb von noch zu erstellenden Objekten. Hier gehen Sie ein erhebliches Risiko ein. Entsprechende Bauträgerverträge müssen unbedingt vorab anwaltlich geprüft werden. Das sollte eigentlich selbstverständlich sein. Trotzdem erlebe ich der Praxis immer wieder Fälle, wo dies unterbleibt.

Prüfen Sie unbedingt auch genau die Baubeschreibung. Ist es das was Sie wirklich wollen? Spätere Änderungen sind erfahrungsgemäß unverhältnismäßig teuer.

14.3.2014

BGH, Urteil vom 20. Februar 2014 – VII ZR 172/13
LG Gera – Urteil vom 11. Juli 2012 – 3 O 1555/11
OLG Jena - Urteil vom 29. Mai 2013 – 7 U 660/12

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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