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Schönheitsreparaturen: Quotenabgeltungsklausel nach Beschluss des BGH vor dem Aus

Die Quotenabgeltungsklausel als Instrument zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist nach aktuellem BGH-Beschluss wohl unwirksam. Zum Hinweisbeschluss des BGH vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 352/12 –, juris ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist gängige Praxis. Es ist jedoch stets zu berücksichtigen, dass die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen eigentlich eine des Vermieters ist, die dem Mieter nur durch wirksame Abwälzung im Mietvertrag auferlegt werden kann.

Derlei mietvertragliche Vereinbarungen unterliegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in den vergangenen Jahren immer strengeren Anforderungen. Dies ergibt sich vor allem daraus, dass es sich dabei meist um vorformulierte, vom Vermieter diktierte Vertragsbedingungen handelt. Hier besteht stets die Gefahr, dass im Zuge der Überwälzung dieser fundamentalen Vermieterpflichten eine unangemessene Benachteiligung des Mieters herbeigeführt wird. In einem solchen Fall ist die Klausel unwirksam und der Mieter ist nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Folglich sind nach und nach viele der in der Praxis häufig von Vermietern verwendeten Klauseln vom Bundesgerichtshof als unwirksam deklariert worden, weshalb in zahlreichen Mietverträgen die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sind.

Quotenabgeltungsklausel:

Vor der Verwendung von der sog. Quotenabgeltungsklausel warne ich Vermieter seit Jahren. Ein solche sieht eine Verpflichtung des Mieters zur Bezahlung der Kosten für Schönheitsreparaturen nach bestimmten Prozentsätzen vor, obwohl hinsichtlich deren Durchführung angesichts der Mietdauer bei Vertragsbeendigung noch keine Fälligkeit bestand.

Bisherige Rechtslage:

Der Bundesgerichtshof hielt solche Quotenabgeltungsklauseln unter gewissen Voraussetzungen bisher für wirksam. Die Wirksamkeit eine formularmäßigen Klausel war nach ständiger Rechtsprechung dann anzunehmen, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nicht untersagte.

Der Bundesgerichtshof erklärte einer derartige Klausel ausdrücklich auch im Fall der Vermietung einer unrenovierten, bzw. renovierungsbedürftigen Wohnung für wirksam, wenn die für die Durchführung wie für die anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 06. Juli 1988 – VIII ARZ 1/88 –, BGHZ 105, 71-88)

Aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Im laufenden Verfahren hat der BGH nun einen Hinweisbeschluss erlassen:

Sofern es sich um die Vermietung einer unrenovierten Wohnung handelt, zweifelt der Bundesgerichtshof nun an der Wirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel. Es bestehe die Gefahr einer Benachteiligung des Mieters, da es für den Fall, dass dieser keine Schönheitsreparaturen während der Mietzeit durchgeführt hat, am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr feststellbar sei, ob und in welchem Umfang die Abnutzungen durch den Mieter selbst verursacht wurden, bzw. inwieweit diese bei Anmietung der Wohnung schon vorhanden waren. Eine weitere Benachteiligung könne sich ergeben, wenn der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses renoviert hat. Hier müsse er nämlich zusätzlich zu den Kosten für die bereits durchgeführten Schönheitsreparaturen auch noch die Kostenquote tragen. Das könne eine unangemessene Benachteiligung darstellen, da der Mieter durch die vorgenommenen Schönheitsreparaturen möglicherweise erst einmal die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigt habe und daher die Arbeiten selbst noch gar nicht vollständig abgewohnt sind. Der Mieter trägt quasi dann die Kosten der Schönheitsreparaturen des Vormieters mit.

Der Bundesgerichtshof: Die dargestellte Argumentation könnte zur Folge haben, dass bei unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassener Wohnung auch bereits die Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen als den Mieter unangemessen benachteiligend anzusehen wäre. Denn auch durch eine solche Klausel würde der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren verpflichtet, die nicht er, sondern der Vormieter verursacht hat.

Zumindest bei der Vermietung nicht renovierter Wohnungen hat sich die Quotenabgeltungsklausel damit wohl erledigt.

Damit jedoch nicht genug, der BGH geht noch weiter:

Nach seiner Ansicht sei es nämlich äußerst fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei "normaler" Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Auf die Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen wurde, käme es dann nicht an (BGH, Beschluss vom 22. Januar 2014 – VIII ZR 352/12 –, juris).

Folglich ist die Quotenabgeltungsklausel demnach generell, also auch bei renovierten Wohnungen, unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hat in dem hiesigen Verfahren den Parteien Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Das ist prozessual notwendig, da der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung ändern will. Am Ergebnis wird sich nichts ändern.

Fazit: Die Quotenabgeltungsklausel in Mietverträgen ist damit beerdigt. Wer sie weiterverwendet, riskiert eine Unwirksamkeit der Vereinbarung zu Durchführung der Schönheitsreparaturen insgesamt. In jedem Falle ist aber die Quotenabgeltungsklausel unwirksam. Das gilt auch für Altverträge, das Vertrauen auf die bisherige Rechtsprechung ist nicht geschützt. Die Rechtsprechung dürfte im Übrigen auch auf Gewerberaummietverträge anwendbar sein.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht bei der Formulierung der Klauseln zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Weniger ist hier mehr. Wer es übertreibt und dem Mieter zu viel übertragen will, riskiert eine Wirksamkeit der Klausel insgesamt. Die Folge: Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Wenn Sie bereits einen Mietvertrag mit zweifelhaftem Inhalt abgeschlossen haben, sollten Sie jedenfalls dann, wenn der Mieter die Durchführung der Arbeiten verweigert, Rechtsrat einholen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Vor der Durchführung von Renovierungsarbeiten sollte man die Rechtslage prüfen, bzw. Rechtsrat einholen. Wenn nämlich renoviert wurde, spielt es keine Rolle mehr, ob der Mieter überhaupt zu Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war. In diesem Falle sind sie fachgerecht durchzuführen. Ist das nicht geschehen, müssen die Schönheitsreparaturen gegebenenfalls wiederholt werden. Fazit: erst prüfen, dann arbeiten.

17.2.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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