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Welche Rechte hat der Mieter bei Mängeln der Mietsache?

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Sind in der Wohnung Mängel vorhanden, hat der Mieter verschiedene Möglichkeiten zu reagieren. Je nachdem ob der Mieter hier eher streitlustig ist oder Auseinandersetzungen scheut, kommen verschiedene Verhaltensmöglichkeiten in Betracht. Unbedingt beachtet werden sollte allerdings die Verpflichtung zur Anzeige der Mängel.

Unbedingt sofort die Mängel beim Vermieter anzeigen

Grundsätzlich sollte der Vermieter immer sofort und nachweisbar von den Mängeln und dem Umfang und weiter drohenden Schäden in Kenntnis gesetzt werden. Mieter, die dies unterlassen oder nicht professionell vornehmen, können am Ende noch selbst wegen der Schäden haftbar gemacht werden. Die Anzeige sollte am besten immer schriftlich erfolgen. Als Nachweis des Zugangs reicht es aus, wenn der Vermieter auf das Schreiben reagiert. Reagierte der Vermieter nicht, sollte man das Schreiben nochmals am besten per Boten beim Vermieter oder der Hausverwaltung persönlich zustellen. Der Bote funktioniert dann als Zeuge. Nun zu den einzelnen Rechten des Mieters bei Mängeln der Sache.

Instandsetzung - Verlangen nach Beseitigung der Mängel durch den Vermieter

Der Mieter kann weiter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Mangelbeseitigung vom Vermieter verlangen und diese notfalls einklagen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit frei von Mengen zu halten. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter die einzelnen Mängel verschuldet hat oder ob diese ohne sein Zutun in der Wohnung aufgetreten sind. Nur wenn der Mieter seinerseits die Mietmängel verschuldet hat, scheidet ein Instandsetzungsanspruch aus, bzw. kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz verlangen.

Mietminderung des Mietzinses bei Mängeln der Mietsache

Gemäß § 536 BGB kann der Mieter die Miete mindern, soweit die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten, da der Mieter andernfalls eine Kündigung riskiert. Der BGH ist hier sehr streng zulasten der Mieter. Dies betrifft sowohl die Frage des Bestehens des Rechts zu Mietminderung, als auch dessen Höhe. Irrtümer, auch die seiner Berater, muss sich der Mieter voll zurechnen lassen.

Zurückbehaltungsrecht an einem Teil des Mietzinses

Neben dem Recht zu Mietminderung gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Allerdings darf dies ebenfalls nur vorsichtig ausgeübt werden. Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 –, juris). Zu berücksichtigen ist hier also immer, dass der Mieter ja regelmäßig in der mangelhaften Wohnung wohnt. D.h. ihm wird nicht die gesamte Gegenleistung verweigert.

Schadensersatz wegen Schäden durch die Mietmängel

Im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann der Mieter auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB). Sind zum Beispiel durch Schimmelpilz in der Wohnung Sachen des Mieters beschädigt worden, kann der Mieter Schadensersatz vom Vermieter verlangen. Der Schaden umfasst die Kosten der Wiederherstellung des vorigen Zustandes. Bei gebrauchten Sachen muss ein Abzug neu für alt erfolgen.

Selbstbeseitigungsrecht bei Verweigerung der Instandsetzung durch den Vermieter

Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Von dieser Variante rate ich regelmäßig ab, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist. Was ist im übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?

Vorschuss vor Durchführung der Selbstbeseitigung der Mängel durch den Mieter

Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.

Kündigung durch den Mieter und Schadensersatz

Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.

25.11.2015

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