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Hausfriedensbruch des Mieters, wenn er trotz Kündigung in der Wohnung bleibt?

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Artikel von Rechtsanwältin Anja Härtel und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.

Ausgangslage:


Das Besitzrecht des Mieters an der Mietsache erlischt bei wirksamer Kündigung des Vermieters, und wenn der Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 545 BGB widersprochen wird. Somit ergibt sich grundsätzlich die Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe der Mietsache an den Vermieter. In der Regel wird in der Praxis jedoch Streit zwischen den Parteien bestehen, ob Kündigung und Räumungsklage rechtmäßig sind bzw. auch im Hinblick auf die Marktlage zur rechtzeitigen Beschaffung einer Ersatzmietsache. Regelmäßige Folge ist daher, dass der Mieter zunächst einmal in der Wohnung bleibt.

Für die Verwirklichung des § 123 StGB (Hausfriedensbruch) ist es erforderlich, dass der Mieter in die Wohnung, in die Geschäftsräumen oder das befriedete Besitztum eines anderen oder in abgeschlossene Räumen, welche zum öffentlichen Dienst oder Verkehr bestimmt sind, widerrechtlich eindringt, oder wenn der Mieter ohne Befugnis darin verweilt, und auf die Aufforderung des Vermieters sich nicht entfernt. Es drohen Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe bei einer Verwirklichung.

Folgt man also allein dem Wortlaut des Strafgesetzbuchs, müsste sich der Mieter nach Kündigung durch den Vermieter und Fortsetzung der Wohnungsnutzung wegen Hausfriedensbruchs strafbar machen. Das würde aber auch bedeuten, dass in 2012 circa 70.000 Mieter, gegen die die Zwangsräumung durchgeführt wurde, zugleich Straftäter wegen Hausfriedensbruch waren. Dass dies nicht sein kann, sagt einem schon das Bauchgefühl.

Rechtslage:

Eine Auseinandersetzung der Gerichte mit der Thematik kam im Rahmen der Hausbesetzter und Wagenburgen in den Großstädten zustande.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat im Jahr 1990 entschieden, dass ein Mieter, der nach Ablauf des Mietvertrages in der Mietwohnung geblieben ist und der auf Grund eines neuen Entschlusses (hier in Form einer Hausbesetzung) seinen unmittelbaren Besitz nicht mehr aus dem früheren Vertragsverhältnis ableitet, sondern auf eine angemaßte und nicht schützenswerte, vermeintliche Rechtsposition stützt, erfüllt den Tatbestand des StGB § 123 Abs 1 Alt 2 (vergleiche RG, 1903-06-16, Reg 1361/03, RGSt 36, 322) (OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. September 1990 – 2 Ss 208/90 - 41/90 III –, juris).

Das bedeutet, solange der Mieter nicht beschließt zum Hausbesetzer zu werden, macht er sich durch den weiteren Aufenthalt in der Mietsache nicht wegen Hausfriedensbruch strafbar.

Das Oberlandesgericht Hamburg hatte 2006 entschieden, dass das Hausrecht nicht automatisch mit dem Ablauf des Überlassungsvertrages an die Eigentümerin zurückgefallen ist. Es ist allgemein anerkannt, dass das Hausrecht einem Mieter gegenüber dem Vermieter auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zusteht, solange er sich im unmittelbaren Besitz befindet; die schuldrechtliche Verpflichtung zur Rückgabe ändert daran nichts (Tröndle/Fischer, 53. Aufl. 2006, Rdz. 3 zu § 123 StGB; Schöncke/Schröder-Lenckner, 26. Aufl. 2001, Rdz. 17 zu § 123 StGB jeweils m.w.N.).

Eine Strafbarkeit des Mieters wird deshalb abgelehnt, da der Vermieter die Verfügungsbefugnis über den Mietgegenstand auf den Mieter übertragen hat (vgl. Dölling, JR 1992, 167). Das Hausrecht des Mieters endet erst, wenn der Eigentümer aufgrund eines Räumungstitels, etwa im Wege der Zwangsräumung wieder den unmittelbaren Besitz am Mietgegenstand erlangt hat (Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 02. März 2006 – III - 3/06 - 1 Ss 2/06, III - 3/06, 1 Ss 2/06 –, juris).

Anwaltstipps Vermieter:

Sollten Sie ganz sicher wissen, dass Ihr Mieter zur Hausbesetzer-Szene gehört oder er sich ganz bestimmt dem Gerichtsvollzieher widersetzen wird, dann können Sie gegen ihn Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch erstatten und Strafantrag stellen. Sollten Sie sich nicht ganz sicher sein, dann raten wir lieber Abstand davon zu nehmen, die Strafverfolgungsbehörden einzuschalten. Denn bei unberechtigten Strafanzeigen und Strafanträgen machen Sie sich nämlich schadenersatzpflichtig nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 164 Abs. 1 StGB. Haben Sie Fragen hierzu – wir beraten Sie gern.

Anwaltstipps Mieter:

Solange der Gerichtsvollzieher noch nicht die Räumung vollzogen hat oder Sie nach der Räumung/Schlüsselrückgabe an den Vermieter nicht wieder in Mietsache zurückkehren oder Sie die Mietsache nicht besetzen wollen, machen Sie sich auch nicht wegen Hausfriedensbruch strafbar. Sie können also die gerichtliche Klärung der Kündigung durch den Vermieter strafrechtlich unbeschadet durchführen lassen. Gern stehen wir für die Beurteilung der Erfolgsaussichten zur Verfügung.

Quellen:

SWR-Report
OLG Düsseldorf, Urteil vom 26. September 1990 – 2 Ss 208/90 - 41/90 III
Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 02. März 2006 – III - 3/06 - 1 Ss 2/06, III - 3/06, 1 Ss 2/06

01.09.2014

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