Fachanwalt Mietrecht Berlin ++ Mietrecht Berlin Kündigung Abfindung ++ Rechtsanwalt Mietrecht ++ Beratung Mietrecht ++ Eigenbedarfskündigung
Home

Zweckentfremdungsverbot-Gesetz: Regelungen, Bewertung und Hinweise für Vermieter und Mieter

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Ein Artikel von Rechtsanwältin Anja Härtel und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.

Rechtsanwältin für Mietrecht zur Ausgangslage:


Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist ein Verbotsgesetz mit Erlaubnisvorbehalt, das seit dem 01.05.2014 (wieder) in Kraft ist. In dem Gesetz sind sowohl Verbote geregelt, als auch die Voraussetzungen für die Erlangung einer Erlaubnis zur Zweckentfremdung von Wohnraum. Hintergrund des Gesetzes ist das Anliegen, dass Wohnraum auch tatsächlich als Wohnraum genutzt wird und nicht etwa, wie zuletzt häufig beobachtet, als Ferienwohnung, durch deren Nutzung dann andere Anwohner massiv beeinträchtigt werden. Ist das Gesetz in der Lage, dies zu verhindern?

Fachanwalt für Mietrecht zur Bedeutung von Zweckentfremdung und den geregelten Ausnahmen:

Nur mit einer entsprechenden Genehmigung darf Wohnraum anders genutzt und damit zweckentfremdet werden.

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist sehr umfassend. Es verbietet nicht nur, dass Wohnraum als Ferienwohnung oder für die gewerbliche Zimmervermietung benutzt, sondern auch für die Überlassung zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken verwendet wird. Darüber hinaus soll es auch verboten sein, Wohnraum baulich derart zu verändern oder zu nutzen, dass er nicht mehr für Wohnzwecke geeignet ist, also beispielsweise die Nutzung als Büro. Und schließlich soll es verboten sein, Wohnraum länger als sechs Monate leer stehen oder vollständig beseitigen zu lassen.

Diese in § 2 vorgenannten Verwendungen stellen nach dem Wortlaut des Gesetzes eine Zweckentfremdung dar. Abweichend hierzu definiert das Gesetz auch Ausnahmen, bei denen nicht von Zweckentfremdung gesprochen wird. Darunter fällt der Wohnraum der bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes beispielsweise als Ferienwohnung oder zu beruflichen Zwecken benutzt wird.

Weitere Ausnahmen gibt es für leer stehende Wohnung, die trotz geeigneter Bemühung nicht wieder vermietet werden konnten oder Wohnraum, der instandgesetzt und modernisiert wird. Auch Nutzer ihrer eigenen Eigentumswohnung können durch das Zweckentfremdungsverbot eingeschränkt werden.

Rechtsanwältin für Mietrecht zur Beseitigung einer Zweckentfremdung:

Das Gesetz räumt Übergangsfristen für bereits ausgeübte Zweckentfremdung ein. Beispielsweise gilt für die Nutzung von Wohnraum für den Betrieb von Ferienwohnungen eine Zweijahresfrist, wenn die Nutzung bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes begonnen hat und innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten dieses Gesetzes gegenüber dem Bezirksamt angezeigt wurde. Das bedeutet, dass die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung nach zwei Jahren zu beenden ist und der Wohnraum wieder zu Wohnzwecken zurückzuführen ist.

Für die bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes laufende gewerbliche oder berufliche Nutzung des Wohnraums wird an die Dauer des Mietverhältnisses oder an die Dauer der ausgeübten beruflichen Tätigkeit geknüpft. Das bedeutet, sobald eines von beiden beendet ist, ist der zweckentfremdete Wohnraum wieder zur Wohnraumnutzung zurückzuführen.

Fachanwalt für Mietrecht zu den drohenden Konsequenzen bei fortlaufender Zweckentfremdung:

Wird nach diesen Übergangsvorschriften Wohnraum ohne entsprechende Genehmigung anders als Wohnraum genutzt, also zweckentfremdet, so handelt es sich nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet wird.

Eigentümer dürften es aus heutiger Sicht und bei der aktuellen Rechtslage erheblich schwerer haben, vorhandenen Wohnraum anders als zu Wohnzwecken zu nutzen.
Um eine behördliche Nutzungsuntersagung so vermeiden, wird ihnen nichts anderes übrig bleiben, als neben der weiterhin zu beantragenden baurechtlichen Nutzungsänderungs-Genehmigung auch eine Genehmigung nach dem geltenden Zweckentfremdungsverbot-Gesetz einzuholen.

Bislang liegen noch keine Entscheidungen vor, die sich mit der Rechtswirksamkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes auseinandersetzen. Diese Verfahren werden mit Sicherheit noch folgen. Dann ist es wieder Aufgabe des Bundesverfassungsgerichts, zu beurteilen, ob dieses neue Verbotsgesetz verfassungsrechtlichen Maßstäben standhält. Man darf gespannt sein.

Anwaltstipps Vermieter:

Aufgrund fehlender Entscheidungen speziell zur Wirksamkeit des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes kann keine Empfehlung zur unbegrenzten Fortsetzung des zweckentfremdeten Wohnraums gegeben werden. Gleichwohl sind die Behörden mit der Bearbeitung der Genehmigungsanträge für die Übergangsfristen von 2 Jahren stark im Bearbeitungsverzug. Der Einzelfall sollte individuell geprüft werden, da unabhängig vom Zweckentfremdungsverbot-Gesetz von den Behörden auch die baurechtliche Nutzungsänderung geprüft wird und ein Ferienwohnungsbetrieb per Nutzungsuntersagung beendet werden kann.

Anwaltstipps Mieter:

Sollten Sie als Anwohner-Mieter unter Lärmbelästigungen durch zweckentfremdeten Wohnraum, beispielsweise durch den Betrieb als Ferienwohnung, leiden, empfehlen wir die Führung eines Lärmprotokolls und beraten gern zum weiteren Vorgehen gegenüber Ihrem Vermieter und gegebenenfalls auch gegenüber dem störenden Eigentümer der zweckentfremdeten Wohnung.

Quelle:

Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG) vom 29. November 2013 (GVBl. S. 626) BRV 238-3


06.09.2014

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.