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Wie werde ich meinen Untermieter wieder los?

Nachdem der Bundesgerichtshof jüngst bahnbrechend in seinem Urteil vom 11. Juni 2014 – Az.: VIII ZR 349/13 entschieden hat, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung seiner Wohnung habe wegen der von der Gesellschaft geforderten Flexibilität im Arbeitsbereich, aber auch bei Verkleinerung seiner Familie oder Verschlechterung seiner finanziellen Lage, ist das Thema Untervermietung topaktuell. Viele Mieter wundern sich jedoch im Laufe des Untermietverhältnisses über die zutage tretenden Eigenarten ihres Untermieters, den sie dann doch ganz gern wieder loswerden würden und spüren plötzlich die gesetzlichen Hürden für einen (Unter-)Vermieter. Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin zur Frage, wie man den Untermieter wieder loswird.

Ausgangslage:

Der Grundfall stellt sich wie folgt dar: Ein Hauptmieter hat die Mietwohnung von einem Vermieter angemietet, die er selbst bewohnt. Mit Zustimmung des Vermieters vermietet der Hauptmieter ein einzelnes, teilmöbliertes Zimmer an eine weitere Person, den sogenannten Untermieter. Nun soll der Untermieter wieder raus und freiwillig will der nicht ausziehen.

Rechtslage:

Zunächst ist festzuhalten, dass zwischen Untermieter und Hauptmieter, der die Rolle des Untervermieters einnimmt, ein eigenes Vertragsverhältnis entsteht, das den Hauptvermieter nicht tangiert. Der Hauptmieter als Untervermieter trägt alle Rechte und Pflichten, wie ein Eigentümer, der vermietet. Möchte der Untervermieter das Mietverhältnis mit dem Untermieter beenden, muss er kündigen.

Anders als im Hauptmietverhältnis kann der Untermieter gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB für sich keinen Mieterschutz in Anspruch nehmen. Durch diese besondere gesetzliche Regelung muss der Untervermieter eines möblierten Zimmers als Teil in seiner selbstgenutzten Wohnung die Kündigung gegenüber dem Untermieter nicht begründen, der Untermieter hat kein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung und er muss eine relativ kurze Kündigungsfrist dulden. Die Kündigungsfrist beträgt gemäß § 573c Abs. 3 BGB nur 14 Tage und die Kündigung muss schriftlich bis spätestens zum 15. des jeweiligen Monats dem Untermieter zugehen.

§ 573c Fristen der ordentlichen Kündigung
(…)
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

Zieht der Untermieter nicht aus, muss der Untervermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet, erheben. Der Untervermieter muss ein Räumungsurteil gegen den Untermieter erstreiten, kann dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Der Gerichtsvollzieher allein darf dann das Zimmer des Untermieters räumen oder den Untermieter entsprechend außer Besitz setzen, also die Schlösser austauschen.

Der Untervermieter darf hier nicht im Wege der Selbstjustiz vorgehen und selbst gegen den Untermieter tätig werden. Eine solche Vorgehensweise kann die teure Folge in Form einer einstweiligen Verfügung vom Gericht zugunsten des Untermieters nach sich ziehen. Und nicht nur, dass der Untervermieter bei Ausübung von Selbstjustiz die erheblichen Kosten für die einstweilige Verfügung tragen muss, es kommt noch schlimmer: der Untermieter muss wieder aufgenommen werden.

Für beide Seiten gilt die anwaltliche Empfehlung: Auch für ein Untermietverhältnis sollte mit einer Mietrechtsschutzversicherung vorgesorgt werden.

Anwaltstipps Untervermieter:

Zunächst sollten Sie sich bewusst machen: Sie sind mit Abschluss eines Untermietvertrages Vermieter. Sie haben dieselben Rechte und Pflichten, wie Ihr Vermieter in Ihrem Hauptmietverhältnis. Sie müssen ordnungsgemäß über die Nebenkostenvorschüsse – soweit vertraglich vereinbart – abrechnen. Sie müssen für die Beendigung des Untermietverhältnisses eine Kündigung erklären und sogar auf Räumung klagen, wenn der Untermieter einfach nicht ausziehen will. Deshalb gilt: Schauen Sie sich den potentiellen Untermieter genau an. Lassen Sie sich vor Übergabe des Schlüssel die Kaution überweisen. Und lassen Sie sich auch vom Vorvermieter des potentiellen Untermieters eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen. Es besteht auch die Möglichkeit, zunächst einen befristeten Untermietvertrag abzuschließen. Die Befristung muss jedoch schriftlich begründet sein. Wir stehen Ihnen hierbei mit Rat und Tat zur Seite.

Anwaltstipps Untermieter:

Zunächst sollten Sie sich bewusst machen: Sie sind als Untermieter nicht rechtlos – auch wenn Sie nur ein Zimmer für den schmalen Geldbeutel in einer vom Untervermieter selbst bewohnten Wohnung angemietet haben. Sie haben vielleicht nicht denselben Mieterschutz wie in einem Hauptmietverhältnis, aber auch der Untervermieter kann Sie nicht einfach vor die Tür setzen, sondern muss einen gerichtlichen Räumungstitel erwirken. Doch Vorsicht, das kann bei einer berechtigten Beendigung des Untermietverhältnisses teuer werden.

Um jedoch solche unschönen Szenen mit dem Untervermieter zu vermeiden und nicht auf die Möglichkeit einer einstweiligen Verfügung bei Außerbesitzsetzung zurückgreifen zu müssen, gilt auch hier: Schauen Sie sich den potentiellen Untervermieter genau an. Vereinbaren Sie lieber noch einen zweiten Besichtigungstermin der Räumlichkeiten und nehmen einen Freund oder eine Freundin mit. Lassen Sie sich vorher die Regeln des Zusammenlebens von den zukünftigen Mitbewohnern erklären. Es besteht auch die Möglichkeit, zunächst einen befristeten Untermietvertrag abzuschließen. Nach Ablauf der Befristung ist eine Testzeit abgelaufen und man weiß, ob eine Fortsetzung oder eine einfache Trennung sinnvoll sind.

22.07.2014

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