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Unberechtigte Verweigerung der Untervermietung - Vermieter muss Schadensersatz an den Mieter zahlen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13 –, juris.

Die Ausgangslage:

Der Alltag einer zunehmenden Zahl von Menschen verlangt Flexibilität auch im Hinblick auf den Wohnsitz. Wer sich zum Beispiel vorübergehend im Ausland aufhält, möchte deswegen nicht unbedingt seine Wohnung aufgeben. Das hat unterschiedliche Gründe. Zum einen müssen Sachen ohnehin gelagert werden, zum anderen befürchtet man aber auch, bei einer Anmietung zu einem späteren Zeitpunkt eine erhöhte Miete zahlen zu müssen. Unter bestimmten Voraussetzungen hat ein Mieter auch einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung. Problematisch: Verweigerte der Vermieter bislang die Zustimmung, musste der Mieter diese zunächst einklagen, wenn er nicht Gefahr laufen wollte, wegen unberechtigter Untervermietung gekündigt zu werden. Hier half schon in der Vergangenheit immer die Drohung mit der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen bei unberechtigter Verweigerung der Untervermietung. Der Bundesgerichtshof hat und noch einmal unmissverständlich dargestellt, dass solche Ansprüche durchaus realistisch sind.

Der Fall:

Zwei Mieter einer Dreizimmerwohnung hielten sich vorübergehend im Ausland auf und wollten einen Teil der Wohnung (zwei Zimmer) gegen anteilige Erstattung der Miete untervermieten. Sie fragten schriftlich bei der Hausverwaltung an und übersandten Kopien der Personalausweise der potenziellen Untermieter. Die Hausverwaltung verweigerte die Zustimmung. Nachdem die Mieter zunächst erfolgreich auf Erteilung der Zustimmung geklagt hatten, verlangten sie anschließend Schadensersatz für die entgangene Miete in der Zeit, in der sie aufgrund der fehlenden Zustimmung nicht untervermieten konnten.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat den Vermieter zur Zahlung der entgangenen Untermieteinnahmen verurteilt. Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall das bereits vom Landgericht Hamburg bejahte berechtigte Interesse an einer Untervermietung unterstellt. Die Vermieterin hatte sich aber auch darauf berufen, dass sie aufgrund der schwierigen Rechtslage nicht einschätzen konnte, ob ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung besteht. Das hat der Bundesgerichtshof nicht gelten lassen. Er hat zwar eingeräumt, dass insbesondere bei geplanter mehrjähriger Untervermietung der Anspruch noch nicht höchstrichterlich geklärt sei. Dies führe aber nicht zu einem mangelnden Verschulden der Vermieterin. Der Bundesgerichtshof: Musste der Schuldner dagegen mit der Möglichkeit rechnen, dass das zuständige Gericht einen anderen Rechtsstandpunkt einnehmen würde als er, ist ihm regelmäßig ein Verschulden anzulasten. Dies gilt insbesondere bei einer unklaren Rechtslage. Hier handelt ein Schuldner regelmäßig bereits dann fahrlässig, wenn er sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13 –, juris).
Die Versagung der Untermietererlaubnis sei daher pflichtwidrig erfolgt.

Fazit:

Die Entscheidung ist derzeit in aller Munde. Für Vermieter wird es daher in Zukunft noch riskanter als bisher, die Untervermieterlaubnis zu verweigern. Ich meine in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch eine Tendenz zu erkennen, dass künftig die gesetzliche Regelung zur Erteilung der Untervermieterlaubnis generell großzügiger als bisher auszulegen ist. Damit muss dem gesteigerten Bedarf an Flexibilität in der modernen Gesellschaft Rechnung getragen werden. In einem weiteren Artikel werde ich mich noch genauer mit der Frage auseinandersetzen, unter welchen Voraussetzungen nach der derzeitigen Rechtsprechung ein Anspruch auf Erteilung der Untervermieterlaubnis besteht.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn der Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung verlangt, sollte künftig immer ganz genau geprüft werden, ob diese verweigert werden kann. Wird die Zustimmung unberechtigt verweigert, besteht die künftig noch deutlich größere Gefahr, später Schadensersatz an den Mieter leisten zu müssen. Im vorliegenden Fall dürfte der Vermieter für einen erheblichen Zeitraum unterm Strich zwei Drittel seiner Mieteinnahmen aus der Wohnung verloren haben. Das kann insbesondere bei kleineren Vermietern und knapper Finanzierung existenzbedrohend sein.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten bei der Anfrage einer Untervermietererlaubnis immer beachten, dass diese so formuliert ist, dass auch ein Anspruch des Mieters ausgelöst wird. Hier sind erhebliche Formalitäten zu beachten, auf die ich in einem gesonderten Artikel eingehen werde. In jedem Fall sollte man künftig eine Frist zur Erteilung der Erlaubnis (zwei Wochen) setzen und für den Fall der Verweigerung die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen androhen.

Quelle: BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13 –, juris17.2.2014

16.7.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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