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Fristlose Kündigung oder 100-prozentige Mietminderung wegen Schimmel in der Wohnung

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor, Berlin zur Möglichkeit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter und einer bis zu 100 %-igen Mietminderung wegen Schimmel in der Wohnung.

Bei gesundheitsschädigendem Schimmel und anderen toxischen Stoffen in der Raumluft stehen dem Mieter umfassende Rechte zu. Das Amtsgericht Charlottenburg wies eine Klage des Vermieters auf Nachzahlung von rückständigen – wegen Mietminderung nicht gezahlten – Mietzinsen in einem Urteil vom 9.7.2007, Aktenzeichen: 203 C 607/06, ab. Folgender Fall lag dem zugrunde:

Über Jahre litt eine Familie unter Schimmelsporen in der Wohnung. Die Kinder mussten wegen Gesundheitsschäden an der Lunge notärztlich behandelt werden. Mehrere Familienmitglieder mussten wegen des Schimmels wiederholt in ärztliche Behandlung. Die Mieter waren der Auffassung, die Miete sei durch die Gesundheitsgefährdung der Schimmelsporen gemindert. Sie behielten einen Teil des bei Vertragsanschluss vereinbarten Mietzinses ein. Schließlich kündigten die Mieter das Mietverhältnis fristlos wegen der Gesundheitsgefahren. Der Vermieter wollte die seiner Meinung nach rückständige Miete einklagen – und verlor.

Das Amtsgericht Charlottenburg gab den Mietern Recht, weil die Miete gemindert war – zum Teil um 100 %. Die Mieter hatten durch ein Raumluftgutachten nachgewiesen, dass bestimmte gesundheitsschädliche Schimmelsporen (Fusarium sp. und Aspergillus restrictus) in einem Zimmer der Wohnung in auffälliger Menge existierten. Die Mieter legten auch eine Reihe von ärztlichen Gutachten vor, nach denen sich ein Zusammenhang zwischen der Schimmelsporenkonzentration und diversen, zum Teil schweren Erkrankungen der Bewohner belegen ließ. 

Das Urteil zeigt, dass sehr weitreichende Rechte des Mieters bei Schimmel durchsetzbar sind. Entscheidend ist, dass der Mieter vor Gericht beweisen kann, dass die Schimmelsporen giftig sind und dass deshalb Bewohner der Wohnung erkrankt sind. Um vor Gericht Minderungsquoten von 80-100 % durchzusetzen und um gerichtsfest fristlos zu kündigen, ist daher dazu zu raten, dass der Mieter dies vorher durch ein Privatgutachten und unmissverständliche ärztliche Atteste oder Gutachten belegen kann. 

Fachanwaltstipp Mieter: Falls Sie erhebliche Minderungsansprüche gegen den Vermieter wegen Schimmel in der Wohnung durchsetzen wollen, ist es in den allermeisten Fällen erforderlich, dass Sie ein Gutachten eines vereidigten Raumluftgutachters einholen. Erkundigen Sie sich bei einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nach Gutachterlisten. Die ärztlichen Atteste müssen einen deutlichen Zusammenhang zwischen den Schimmelsporen und den Erkrankungen herstellen. Vor einer fristlosen Kündigung sollten Sie in jedem Fall den Rat eines Fachmanns einholen. Auch bevor Sie die Mietzahlungen eigenmächtig kürzen, sollten Sie Ihre Ansprüche lieber prüfen lassen. Achtung: Sollten Sie die Miete eigenmächtig kürzen, ohne dass ein Zusammenhang zwischen Schimmelsporen und Ihrer Erkrankung nachgewiesen werden kann, riskieren Sie die Kündigung wegen Zahlungsverzugs.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte es giftige Stoffe in der Wohnung geben, müssen Sie den Mangel sofort beseitigen. Sollte Ihrer Meinung nach der Vorwurf nicht stimmen, empfiehlt es sich, so schnell wie möglich ein eigenes Gegengutachten erstellen zu lassen. Spätestens im Gerichtsverfahren müssen Sie einen vom Mieter substantiell dargelegten Zusammenhang zwischen giftigem Schimmel und einer Erkrankung entkräften können, falls Sie den Prozess nicht verlieren wollen. 

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt Dr. Attila Fodor Berlin 

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Mieter:

•Abwehr von Kündigungen und Räumungsklagen

•Beratung zu den Voraussetzungen einer mieterseitigen (fristlosen) Kündigung

•Durchsetzung Ihrer Mängelbeseitigungsansprüche

•Verhandlungen mit dem Vermieter über die Höhe einer Minderungsquote bei Mängeln der Mietsache (Wohnflächenunterschreitung, Feuchtigkeit, Ungeziefer, Heizungsausfall, Wasserausfall, Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch Stockflecken, undichte Fenster etc.)

•Durchsetzung einer Minderungsquote vor Gericht

•Geltendmachung Ihres Zurückbehaltungsrechts am Mietzins

•Beratung über die beste Vorgehensweise bei Gesundheitsgefahren (toxische Stoffe, gesundheitsbeeinträchtigende Schimmelsporen etc.) 

•Beratung zu den Rechten des Mieters bei Tierhaltung, insbesondere Hundehaltung

•Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegen Mitmieter und gegen den Vermieter wegen Lärmbelästigung und anderen Belästigungen durch Mitmieter und andere Dritte

•Abwehr von Mieterhöhungsverlangen

•Abwehr von Modernisierungsmieterhöhungen 

•Prüfung Ihrer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung, Verhandlung mit dem Vermieter/der Hausverwaltung über die Höhe der Nachzahlung

•Kautionsrückforderung

•Prüfung (unwirksamer) Klauseln im Arbeitsvertrag (Schönheitsreparaturklausel, Kleinreparaturklausel, Aufrechnungsverbote etc.)

•Schadensersatzprozesse nach Wasserhavarie oder Feuerkatastrophen

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Vermieter:

•Kündigung eines Mietverhältnisses, und anschließende Räumungsklage

•Berliner Räumung

•Durchsetzung von Mietzinsansprüchen

•Beratung zu Minderungsquoten, Verhandlung mit Mietern über die Höhe von Minderungen

•Unerlaubte Tierhaltung (Kündigung, Unterlassungsklage etc.)

•Durchsetzung von Rechten gegen lärmende und störende Mieter

•Mieterhöhungen (Entwurf von Mieterhöhungsverlangen, Erzielung einer möglichst hohen Zustimmungsquote etc.)

•Aufrechnung von Forderungen mit der Mietkaution

•Prüfung und Überarbeitung von Altverträgen anhand neuster Rechtsprechung

•Heilung unwirksamer Mietvertragsklauseln durch Mietvertragsnachträge

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Wohnungsmietvertragsmusters

•Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache etc. 

•Mietrechtliche Verfahren aller Art vor allen Amtsgerichten, Landgerichten und Oberlandesgerichten/Kammergericht

Bredereck Willkomm für Mieter und Vermieter von Gewerberäumen

Das Gewerberaummietrecht ist eine „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts, die wohl nur ein ausgewiesener Spezialist überblicken kann. In kaum einem mietrechtlichen Bereich können Fehler bei Vertragsabschluss so gravierende Folgen haben, wie im Gewerbemietrecht. Eine Beratung erfordert nahezu in jedem Fall die besonderen Kenntnisse eines Fachanwalts. Wir beraten Sie hilfreich unter anderem bei

•Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge auf Ihre Wirksamkeit

•Gestaltung eines rechtssicheren, auf Ihre besonderen Bedürfnisse zugeschnittenen Gewerbemietvertrags

•Kündigung Ihrer Gewerbemietverträge (fristlos und ordentlich)

•Beratung zu gewerbemietrechtlichen Sonderproblemen (Schriftform des Gewerbemietvertrages, vorzeitige Kündbarkeit, etc.)

•Miethöhe und Betriebskosten (Preisindex-Klauseln, Beratung zum Wirtschaftlichkeitsgebot

•Konkurrenzschutz (Gestaltung entsprechender Klauseln, Beratung zum vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, Beratung zum Vorliegen von Hauptartikeln oder zu Nebenartikeln, Beratung zu den Folgen der Verletzung des Konkurrenzschutzes)

•Betriebspflicht (Vereinbarung einer Betriebspflicht als Allgemeine Geschäftsbedingung, Besonderheiten bei Einkaufszentren, Vertragsstrafe etc.)

•Begründung- und Verlängerungsoptionen

•Ausschluss von Mieterrechten (Ausschluss bzw. Beschränkung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, Auferlegung von Pflichten zur Erhaltung/Instandsetzung der Mietsache etc.)

Bredereck Willkomm Rechtsanwälte für Wohnungseigentümer:

•Versammlungen und Beschlüsse (Einberufung von Versammlungen, Anfechtung von Beschlüssen etc.)

•Teilungserklärung (Umwidmung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum, Änderung des Umlagemaßstabs etc.)

•Bestellung und Abberufung des Verwalters

•Wohngeld (Anfechtung eines Beschlusses über den das Wohngeld festsetzenden Wirtschaftsplan, Entziehung des Wohnungseigentums bei fortgesetzter Säumnis bei der Wohngeldzahlung, Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft bei Wohngeldrückstand etc.)

•Bauliche Veränderung und Instandsetzung (Sonderumlage, bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums, Anfechtung von Beschlüssen über eine Sonderumlage, Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen etc.)

•Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan

•Beratung bei Erwerb und Veräußerung von Wohnungseigentum