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Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis

Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis - Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht einen von ihm selbst einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerunternehmens zur verbindlichen Grundlage für die vom Mieter zu übernehmenden Kosten erklären. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 12.7.2013 (VIII ZR 285/129) Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin

 

Ausgangslage:

 

Anderseits landläufig angenommen trifft grundsätzlich den Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Nur wenn diese Verpflichtung im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen wird, ist der Vermieter seinerseits frei und kann vom Mieter die Durchführung verlangen. Häufig schießen Vermieter bei der Formulierung der Übertragung dieser Verpflichtung im Mietvertrag über das Ziel hinaus. Sie wollen möglichst nur Kosten auf den Mieter abwälzen und erreichen damit häufig das Gegenteil. Die Klausel ist wegen entsprechender Benachteiligung des Mieters unwirksam. Damit fällt die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Vermieter zurück.

 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

 

Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 12.7.2013 (VIII ZR 285/129) mit einer Klausel befasst, die Medienberichten zufolge vorsah, dass er selbst einen Kostenvoranschlag eines Malerunternehmens einholen konnte und im Rahmen der Quotenklauseln, der Mieter auf der Basis dieses Kostenvoranschlags anteilig zahlen sollte. Soweit die Medienberichten stimmen, hätte diese Klausel zur Folge, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter insgesamt unwirksam wird.

 

Bewertung:

 

Man muss die genaue Begründung des Urteils abwarten, um die Reichweite bestimmen zu können. So genannte Quotenklauseln sind regelmäßig ohnehin unwirksam, allerdings hat dies oft nur zur Folge, dass die Quotenklausel unwirksam ist, d.h. der Mieter muss nur renovieren, wenn die Schönheitsreparaturen tatsächlich fällig sein. Vorliegend wäre dann die gesamte Überwälzung unwirksam. Für den Mieter natürlich ein erfreuliches Ergebnis.

 

Fachanwaltstipp Vermieter:

 

Übertreiben Sie es nicht bei den Formulierungen der Pflichten des Mieters im Mietvertrag. Wer sich hier zu weit von den gesetzlichen Regelungen entfernt, riskiert am Ende völlig leer auszugehen. Wählen Sie Formulierungen, die bereits höchstrichterlich abgesegnet sind. Davon gibt es zwischenzeitlich eine Menge.

 

Fachanwaltstipp Mieter:

 

Bevor Sie Arbeiten durchführen sollten Sie immer prüfen, ob Sie überhaupt dazu verpflichtet sind. Wer nämlich Arbeiten ausführt, muss dies auch fachgerecht erledigen. Häufig monieren Vermieter später die Qualität der Arbeit. Besonders ärgerlich ist es für den Mieter, wenn er hinterher feststellt, dass er gar nicht hätte renovieren müssen. Da es nun aber einmal gemacht hat, muss es auch fachgerecht sein. Mancher Mieter hat dann schon doppelt gezahlt.

 

12.7.2003