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Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis

Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis. Dazu ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, Alexander Bredereck.

1. Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft grundsätzlich den Vermieter.

Es ist jedoch gängige Praxis, dass diese Verpflichtung im Mietvertrag auf den Mieter übertragen wird. Aufgrund des Umstandes, dass dies in der Regel formularvertraglich passiert, ist bei der Abfassung Sorgfalt geboten. Andernfalls ist die Klausel nach § 307 BGB unwirksam.

Unwirksam sind demnach insbesondere so genannte „starre Fristen“ für die Vornahme der Schönheitsreparaturen (z.B. Festsetzung solcher Fristen unabhängig vom Zustand der Mietsache).
Gleiches gilt für konkrete Ausführungsbestimmungen (z.B. „weiß streichen“) oder die Vereinbarung unzulässiger Arbeiten, die nicht zu den auszuführenden Schönheitsreparaturen gehören. Dazu zählt insbesondere das Versiegeln von Parkettbögen oder das Streichen der Außenfenster und Außenfassade

2. Umfang der Schönheitsreparaturen

Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach der Definition des § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), wonach als solche Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren  und der Fenster sowie Außentüren von innen anzusehen sind.

3. Umwandlung in Schadensersatzanspruch

Es besteht grundsätzlich nur ein Anspruch auf tatsächliche Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Dieser kann sich nur in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch umwandeln, wenn der Mieter eine Aufforderung zur Leistung erhält, die im Einzelnen verlangte Leistungen eindeutig bezeichnet und dem Mieter eine angemessene Frist zur Vornahme der Leistung gesetzt wird. Letzteres gilt ausnahmsweise dann nicht, wenn der Mieter bereits eindeutig erklärt hat, keine Schönheitsreparaturen vornehmen zu werden.

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, müssen diese auch fachgerecht erfolgt sein. Ist dies nicht der Fall, kommt es für Ansprüche des Vermieters nicht mehr darauf an, ob die Schönheitsreparaturen ursprünglich überhaupt geschuldet waren. Der Anspruch ergibt sich hier unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes.

06.11.2013


Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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