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Strafanzeige des Mieters als Kündigungsgrund für Vermieter?

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Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Kündigung bei Vertragsverstößen des Mieters:
Jedenfalls sofern sich Mieter vertragstreu verhalten, ist es für Vermieter gar nicht einfach, zu kündigen. Anders dagegen sieht es aus, wenn der Mieter gegen vertragliche Pflichten verstößt. Das Landgericht Dresden hat sich unlängst mit einem Fall auseinandergesetzt, in dem der Mieter den Vermieter mit mehreren unberechtigten, ehrverletzenden Strafanzeigen überzogen hatte (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 - 4 S 304/16). In einem solchen Fall kann durchaus ein Kündigungsgrund für den Vermieter bestehen und dies sogar ohne vorherige Abmahnung.

Unberechtigte Strafanzeigen gegen Vermieter als Kündigungsgrund: So sah es auch das Landgericht Dresden im konkreten Fall. Mehrere Strafanzeigen ehrverletzenden und verleumderischen Inhalts gegenüber dem Vermieter rechtfertigen eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem Mieter, ohne dass es einer Abmahnung bedarf (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 - 4 S 304/16).

Vermieter stellt sich selbst ein Bein: Problematisch war nun aber im konkreten Fall, dass der Vermieter dieses Verhalten des Mieters bereits abgemahnt hatte. Dies hatte nun aber zur Folge, dass er auf dasselbe Verhalten nun keine fristlose und auch keine ordentliche Kündigung mehr stützen konnte, so das LG Dresden: Mahnt der Vermieter allerdings ein entsprechendes Mietverhalten ab, ist er mit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung und auch mit einer ordentlichen Kündigung ausgeschlossen, wenn diese lediglich auf das bereits abgemahnte Verhalten gestützt wird, ohne dass dem Mieter zwischenzeitlich ein neues Fehlverhalten zur Last gelegt werden kann. Insofern "verbraucht" die Abmahnung die Kündigung (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 - 4 S 304/16).

Vermieter dürfen nicht zu lange mit Kündigung warten: Darüber hinaus hat sich das Gericht auch noch in anderer Hinsicht in interessanter Weise geäußert. So dürfe der Vermieter das Verhalten des Mieters auch nicht über fünf Monate lang hinnehmen, ohne aktiv zu werden. Das LG Dresden dazu: Eine rügelose Hinnahme einer Vertragsverletzung über mehr als fünf Monate stellt im Regelfall einen Umstand dar, der die Erheblichkeit einer Vertragsverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausschließt (LG Dresden, Urteil vom 21.12.2016 - 4 S 304/16).

Fazit: Wer sich als Vermieter ehrverletzenden und verleumderischen Strafanzeigen durch einen Mieter ausgesetzt sieht, darf das Mietverhältnis fristlos kündigen. Er muss jedoch darauf achten, dass er nicht zuvor das Verhalten des Mieters, auf das er seine Kündigung stützen will, bereits abgemahnt hat. Außerdem darf er sich auch nicht zu lange Zeit lassen bis zum Ausspruch der Kündigung, da andernfalls der Mieter berechtigterweise davon ausgehen kann, dass sein Verhalten keine Sanktion in Form einer Kündigung nach sich ziehen wird.

18.5.2017

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