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Umfang der Begründungspflicht bei einer Eigenbedarfskündigung

Hinsichtlich der Begründung des Eigenbedarfs bei einer Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter kommt häufig die Frage auf, welche Tatsachen später im Prozess noch nachgetragen werden können und welche bereits im Kündigungsschreiben selbst angeführt werden müssen. Zum Urteil des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2013 – 67 S 100/13 –, juris) ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Der Fall:

Im vorliegenden Fall war der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag unter zusätzliche Besondere Voraussetzungen gestellt, aber nicht ausgeschlossen. Die Vermieter hatten nun wegen Eigenbedarfs gekündigt und im Kündigungsschreiben folgende Begründung dargelegt: Zum einen sei die Miete, die sie derzeit für die Wohnung, in der sie mit ihrem Sohn gemeinsam wohnen, deutlich höher als die von der gekündigten Mieterin zu zahlende Miete. Zum anderen sollte die Wohnung mit einer anderen, von ihrem Vater bewohnten Wohnung zusammengelegt werden.

Zusätzlich dazu wurden dann von den Vermietern im Prozess angeführt, dass mit dem Vater aufgrund einer zu erwartenden Pflegebedürftigkeit eine häusliche Gemeinschaft begründet werden sollte, um diesen besser betreuen zu können.

Das Landgericht war der Ansicht, dass die vorgetragenen Tatsachen zur Rechtsfertigung der Eigenbedarfskündigung nicht ausreichten. Grund hierfür waren vor allem die besonderen Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung, die im Mietvertrag formuliert worden waren. Fraglich war somit nun, ob das Gericht die später im Prozess vorgetragene Begründung hinsichtlich der geplanten häuslichen Gemeinschaft mit dem Vater noch zu berücksichtigen hatte.

Die Entscheidung:

Die Räumungsklage wurde vom Landgericht deswegen abgewiesen, weil die von den Vermietern im Prozess vorgetragene Begründung nicht einmal ansatzweise im Kündigungsschreiben erwähnt worden war.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Die Entscheidung ist ein Musterbeispiel dafür, dass der Vermieter bei der Abfassung des Kündigungsschreibens äußerste Sorgfalt walten lassen muss. Wenn hier Fehler gemacht werden, zeigen die sich erst später beim Räumungsprozess deutlich, der dann verloren wird. Dies kostet viel Zeit und Geld, weshalb eine vorherige Rechtsberatung in kaum einem anderen mietrechtlichen Bereich so wichtig ist. Dies zeit sich besonders dadurch, dass im vorliegenden Fall vom Gericht angedeutet wurde, dass die Eigenbedarfskündigung als wirksam angesehen worden wäre, wenn die Vermieter alle Umstände schon im Kündigungsschreiben erwähnt hätten.

Fachanwaltstipp Mieter:

Bei Erhalt einer Eigenbedarfskündigung sollten Mieter stets überprüfen, ob der Mietvertrag Regelungen enthält, die eine Eigenbedarfskündigung oder sonstige ordentliche Kündigung durch den Vermieter erschweren. Denn dann sind nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sehr strenge Anforderungen an die Kündigung zu stellen, die vom Vermieter nur sehr schwer zu erfüllen sind. In solchen Fällen lohnt es sich daher fast immer, eine Räumung zu verweigern.

(LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2013 – 67 S 100/13 –, juris)

25.2.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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