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Verjährte Betriebskostennachforderungen – Vermieter darf Kaution nicht einbehalten

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Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14 – ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Eine Idee der Mietkaution ist es, dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, sich aus der hinterlegte Summe bedienen zu können, wenn der Mieter z.B. Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Diese Möglichkeit besteht allerdings nicht, wenn die entsprechenden Ansprüche des Vermieters bereits verjährt sind, wie der BGH nun im Hinblick auf Betriebskostennachforderungen klargestellt hat.

Fall: Ein Mieter hatte in dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, Betriebskostennachzahlungen für mehrere Jahre (2006-2009) in Höhe von etwa 1000 € nicht geleistet. Daraufhin wollte ihm die Vermieterin nach seinem Auszug nicht die auf einem Sparbuch hinterlegte Kaution von 700 € zurückzahlen. Nun hatte allerdings die Vermieterin das Geld erst 2013 eingeklagt und damit die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren versäumt, die – so der BGH – für Ansprüche aus Betriebskosten gelte. Somit konnte sie nur noch 130 € für Ansprüche aus dem Jahr 2009 fordern.

Das sagt der Bundesgerichtshof: Betriebskosten sind nach Ansicht des BGH als wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 BGB zu qualifizieren. Das hat zur Folge, dass sie nicht von der Regel des § 216 Abs. 1, 2 BGB erfasst werden, wonach der Inhaber eines gesicherten Anspruchs auch nach dessen Verjährung Gebrauch von der vom Schuldner geleisteten Sicherheit machen kann. Begründung des BGH: Die für gewöhnlich auf den Mieter umgelegten zu erwartenden Betriebskosten sind Teil der Miete und deshalb ebenso wie die Miete als wiederkehrende Leistung einzuordnen.

Fazit: Sind Ansprüche des Vermieters im Hinblick auf Betriebskosten verjährt, was nach drei Jahren der Fall ist, kann sich der Vermieter diesbezüglich nicht mehr aus der Mietkaution befriedigen bzw. die Kaution einbehalten.

Tipp für Vermieter: Achten Sie auf die gesetzlichen Verjährungsfristen und machen Sie etwaige Ansprüche rechtzeitig geltend. Wenn Sie sich hier zu viel Zeit lassen, nützt Ihnen auch eine hinterlegte Kaution nichts mehr.

20.10.2016

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