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Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen

Recht auf Vorschuss bei Beseitigung von Mängeln der Mietsache durch den Mieter. BGH, Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09 –, juris, von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin


Ausgangslage:

Ist der Vermieter mit Beseitigung von Mängeln der Mietsache in Verzug, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen bzw. beseitigen lassen und dann Aufwendungsersatz verlangen, so der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung. Außerdem kann der Mieter einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Aufwendungen verlangen (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432, Tz. 8; BGHZ 56, 136, 141).

Die Entscheidung:

Im vorliegenden Urteil bestätigte der Bundesgerichtshof dies. Jedoch beschränkte er die Aufwendungsersatzpflicht des Vermieters auf die Ausgaben,

die der Mieter bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt für angemessen halten darf; darunter fallen lediglich solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind. Erforderlich in diesem Sinn können Beseitigungskosten nur sein, wenn die Maßnahmen, die der Mieter mit dem verlangten Vorschuss durchzuführen beabsichtigt, voraussichtlich zur Mangelbeseitigung geeignet sind.

Im vorliegenden Fall stritten sich die Parteien über die Voraussetzungen und der BGH verneinte vor diesem Hintergrund die Vorschusspflicht des Vermieters.

Offen ließ das Gericht die Frage, ob ein Anspruch des Mieters auf Voraberstattung der Kosten zur Erforschung der Ursachen des Mangels und der nachhaltigen Beseitigung bestanden hätte, um damit ein Gutachten einhalten zu können.

Gesetzliche Grundlage:

§ 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1. der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wurden Mängel an der Mietsache festgestellt, hat der Mieter regelmäßig Ansprüche gegen den Vermieter auf Instandsetzung. Diese können auch im Rahmen einer Instandsetzungsklage gerichtlich eingeklagt werden. Der alternative Weg ist der, den die Mieter im vorliegenden Fall eingeschlagen haben. Sie verlangten vom Vermieter Vorschuss für die Beseitigung der Mängel in eigener Regie. Ein Weg der nicht ganz risikofrei ist, wie auch das vorliegende Urteil wieder zeigt. Der Mieter begibt sich damit letztlich in die Position des Bauherrn. Ein solcher Schritt muss gut überlegt werden. Es gibt allerdings Fälle, wo auf andere Weise ausreichender Druck auf den Vermieter nicht aufgebaut werden kann.

18.7.2003