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Keine beliebige Verwertung der Mietkaution im laufenden Mietverhältnis

Fachanwalt Mietrecht Berlin

Mietkaution: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. Ein Beitrag von Rechtsanwältin Anja Härtel und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07. Mai 2014 - VIII ZR 234/13.

Ausgangslage:


Häufig stehen Mieter und Vermieter gleichermaßen vor dem Problem, dass Mietrückstände bestehen, die Beteiligten wegen der Ursachen streiten und diese Rückstände mit der vom Mieter geleisteten Mietkaution verrechnet werden sollen. Beide Beteiligte fragen sich nun, ist das im laufenden Mietverhältnis eigentlich rechtmäßig?

Der Fall:

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. In dem Mietvertrag war vereinbart, dass die Mieterin eine Kaution in Höhe von 1.400,00 € leistet. Darüber hinaus gab es eine Zusatzvereinbarung im Mietvertrag:

"Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen. [...]"

Später im Laufe des Mietverhältnisses machte die Mieterin eine Mietminderung geltend und stritt sich mit dem Vermieter über offene Mietforderungen. Der Vermieter ließ sich ungeachtet des Streits mit der Mieterin in Höhe der offenen Mietforderung - während des laufenden Mietverhältnisses - das Kautionsguthaben auszahlen.

Die Mieterin verlangt nun jedoch, dass der Vermieter den entnommenen Betrag wieder dem Kautionskonto gutschreibt und insolvenzfest anlegt. Das Amtsgericht und das Landgericht folgten der Argumentation der Mieterin und verurteilten den Vermieter zur Wiederauffüllung des Kautionskontos der Mieterin. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Vermieter sein Klageabweisungsbegehren vor dem Bundesgerichtshof weiter, aber ohne Erfolg.

Die aktuelle Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 07. Mai 2014 - VIII ZR 234/13 die Ausführungen des Amts- und Landgerichts und entschied ganz klar: Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten.

Der Anspruch der Mieterin auf Wiederauffüllung und insolvenzsicherer Anlage der Mietkaution ergibt sich aus § 551 Abs. 3 BGB. Der Vermieter war nicht berechtigt gewesen, während des Mietverhältnisses wegen der hier streitigen Mietforderungen auf die Kaution zuzugreifen. Der Vermieter darf während des Mietverhältnisses grundsätzlich nur dann die Mietkaution antasten, wenn seine Forderung unbestritten ist oder durch ein anderes Gerichtsverfahren rechtskräftig festgestellt wurde oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt. Keine der genannten Varianten lagen im Ausgangsfall vor.

Die Gerichte führten weiter aus, dass der Vermieter während der Mietzeit aufgrund der Sicherungsabrede fremdes Vermögen, nämlich des Mieters verwaltet. Und wenn sich die Parteien nicht wirksam darauf geeinigt haben, hat der Vermieter nur ein eingeschränktes Befriedigungsrecht. Bei der Leistung der Mietkaution wird regelmäßig davon ausgegangen, dass der Mieter keine Mietsicherheit hingeben wollen wird, an der sich der Vermieter während der Mietzeit ungehindert bedienen könne, obwohl sich die Beteiligten über vermeintliche Gegenansprüche streiten. Die hier getroffene Zusatzvereinbarung war zudem gemäß § 307 BGB unwirksam. Eine Auslegung dieser Vereinbarung, die dem Vermieter gestatte, sich auch wegen streitiger und nicht rechtskräftig festgestellter Ansprüche aus der Kaution zu befriedigen, verstoße gegen das in § 551 Abs. 3 BGB postulierte Leitbild der Insolvenzsicherheit der Mietkaution.

Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen (BGH, Urteil vom 20. Dezember 2007 - IX ZR 132/06, WM 2008, 367 Rn. 8; Senatsurteil vom 13. Oktober 2011 - VIII ZR 98/10, NJW 2010, 59 Rn.19; jeweils unter Hinweis auf BT-Drucks. 9/2079, S. 10 f.). Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte.

Anwaltstipps Vermieter:

Lassen Sie die Mietkaution Ihres Mieters lieber unangetastet und streben strategisch günstiger eine, eventuell auch gerichtliche Klärung der offenen Mietrückrückstände an. Sobald dann rechtskräftig eine Zahlungsforderung gegen den Mieter festgestellt wird, können Sie sich rechtmäßig aus der Mietkaution bedienen, müssen gegebenenfalls die Prozesskosten nicht zahlen und klären vielleicht noch weitere Fragen im Zusammenhang mit diesem Mietverhältnis.

Anwaltstipps Mieter:

Sollte Ihnen als Mieter ähnliches wiederfahren sein, müssen Sie auf Wiederauffüllung des Kautionskontos klagen. Sie haben einen Anspruch aus § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Wiedergutschrift der Kaution. Sind Sie im Unklaren, ob die Kaution insolvenzfest und getrennt vom Vermögen Ihres Vermieters angelegt wurde, haben Sie einen Auskunftsanspruch und können Ihren Vermieter auch auf Auskunft verklagen.

Quelle:

BGH, Urteil vom 07. Mai 2014 - VIII ZR 234/13.

22.07.2014

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