Fachanwalt Mietrecht Berlin ++ Mietrecht Berlin Kündigung Abfindung ++ Rechtsanwalt Mietrecht ++ Beratung Mietrecht ++ Eigenbedarfskündigung
Home

Ein- oder Zweifamilienhaus auf Grundstück: Mieter besitzt bei Aufteilung Vorkaufsrecht

Auch wenn ein Grundstück mit einem Ein- oder Zweifamilienhaus bebaut ist, besteht bei der Aufteilung ein Vorkaufsrecht des Mieters. Grundlage dessen ist eine analoge Anwendung von § 577 BGB. Zum Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 04. April 2011– 1 BvR 1803/08 –, juris) ein Kommentar von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Das Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB besteht bei dem Verkauf von vermieteten Wohnräumen an Dritte, wenn nach der Überlassung an den Mieter an den Wohnräumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll. Nur die Begründung von Wohnungseigentum fällt demnach also unter den Wortlaut. Daraus ergibt sich die Frage, wie es bei der Aufteilung des Verkaufs um den Schutz von denjenigen bestellt ist, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus bewohnen.

Bundesverfassungsgerichtsentscheidung:

Dies hat 2011 das Bundesverfassungsgericht in einer Entscheidung dahingehend beantwortet, dass § 577 BGB in Anbetracht seines Schutzzweckes auch bei der Aufteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern, die zu Wohnzwecken vermietet werden, anzuwenden sei.

Zwar ist nach dem Wortlaut des § 577 BGB lediglich bei der Begründung von Wohnungseigentum ein Vorkaufsrecht vorgesehen. Dass diese Regelung abschließend sein soll und der Gesetzgeber lediglich die Mieter von Wohnungseigentum schützen wollte, ergibt sich aus den Gesetzgebungsmaterialien hingegen nicht. Wie die Beschwerdeführerin selbst einräumt, kommt in der Begründung zum Vierten Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (BTDrucks 12/3254, S. 40) nicht zum Ausdruck, dass eine derartige Beschränkung gewollt war (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 04. April 2011 – 1 BvR 1803/08 –, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Wenn Sie als Vermieter beabsichtigen, eine durch Realteilung entstandene Haushälfte zu erwerben, sollten Sie neben dem Vorkaufsrecht des Mieters auch dessen Schutz vor einer Eigenbedarfskündigung nach § 577a BGB nicht außer Acht lassen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sofern eine Beeinträchtigung ihres Vorkaufsrechts vorliegt, sollte schnellstmöglich rechtlicher Rat eingeholt werden. Sehen Sie unbedingt davon ab, irgendwelche Erklärungen vorschnell zu unterschreiben und seien Sie auch achtsam in Hinblick auf Vereinbarungen, die auf die Aufhebung des Mietvertrages gegen Abstandszahlung abzielen. In dieser Hinsicht sollte genauestens überlegt werden, ob alle Fragen im Hinblick auf Räumung, eventuelle Schadensersatzansprüche wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache, Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen, Kaution, Betriebskosten und der gleichen geregelt sind.

22.4.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com