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Zutrittsrecht des Vermieters zur Wohnung des Mieters alle fünf Jahre?

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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, mit einem Artikel zum Thema Zutrittsrecht des Vermieters.

AG München meint Besichtigungsrecht alle fünf Jahre:
Zu dem Thema Zutrittsecht des Vermieters zur Wohnung des Mieters hat das Amtsgericht München in einem aktuellen Urteil vom 08.01.2016 - 461 C 19626/15 – einen neuen Beitrag geliefert. Das Gericht hat geurteilt, dass ein Vermieter alle fünf Jahre die Besichtigung der Wohnung des Mieters verlangen kann. Ist das eine zutreffende Einschätzung?

Seit Urteil des BGH brisantes Thema: Das Thema hat durch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs zusätzlich an Schärfe gewonnen. Der BGH hat nämlich in seinem Urteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13 – das Recht des Vermieters zur Kündigung festgestellt, wenn der Mieter ihm unberechtigterweise den Zutritt zur Wohnung verweigert. Der Vermieter muss zudem nach Ansicht des BGH auch keine Klage auf Duldung des Zutritts erheben, bevor er eine Kündigung ausspricht.

Mieter in unsicherer Situation: Das Urteil ist für Mieter sehr unvorteilhaft. Der BGH verlangt zwar einen berechtigten Grund des Vermieters für den Zutritt, aus Sicht des Mieters wird sich aber oftmals kaum beurteilen lassen, ob der Vermieter in der jeweiligen Situation wirklich einen solchen Grund für sein Zutrittsbegehren hat. Als anerkannte Gründe gelten etwa Mängelbeseitigung oder der Wunsch des Vermieters, die Wohnung zu verkaufen und sie deshalb zu besichtigen.

Amtsgericht München mit sehr starrer Grenze von fünf Jahren: In seinem Urteil hat das AG München nun also festgehalten, dass ein Vermieter alle fünf Jahre die Wohnung des Mieters besichtigen darf. In dem Fall wollte der Vermieter sich ein Bild von dem Zustand der Wohnung machen. Die starre Grenze des Gerichts ist allerdings problematisch. Entscheidend muss eigentlich sein, dass der Vermieter einen berechtigten Grund hat, die Wohnung zu besichtigen. Wenn dies der Fall ist, ist ihm vom Mieter Zutritt zu gewähren, unabhängig davon, ob seit der letzten Besichtigung fünf Jahre vergangen sind oder nicht. Umgekehrt wird man ein Zutrittsrecht des Vermieters ohne vernünftigen Grund nicht pauschal nach fünf Jahren annehmen können.

Mieter sollten den Vermieter im Zweifel in die Wohnung lassen: In Anbetracht des genannten BGH-Urteils ist Mietern aber zu raten, den Vermieter im Zweifel in die Wohnung zu lassen. Andenfalls riskiert man, wie beschrieben, unter Umständen eine Kündigung. Ich hoffe, dass der BGH dieses wenig mieterfreundliche Urteil in der Zukunft durch eine deutlichere Grenze im Hinblick auf die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter etwas auflockert.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft. Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten oder wollen Sie als Vermieter einem Mieter kündigen? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Erhält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

22.9.2016

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